Haus verkaufen:
Alles, was Sie wissen müssen

Immer wieder entstehen Situationen, in denen ein Hausverkauf der richtige nächste Schritt ist. Sofort kommen unzählige Fragen zum Ablauf, den Formalitäten und Aufgaben auf. Wir geben einen detaillierten Überblick und Tipps, wie Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen können.

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Eine Immobilienmaklerin zeigt einem jungen Paar das Wohnzimmer.

Ein Hauskauf ist in der Regel eine langfristige Investition. Die meisten Eigentümer planen, viele Jahre oder auch ihren Lebensabend in der eigenen Immobilie zu verbringen. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, in denen ein Hausverkauf der richtige nächste Schritt ist. Dabei kommen jedoch schnell unzählige Fragen auf:

Wie verkaufe ich überhaupt ein Haus? Welche Aufgaben erwarten mich? Schaffe ich das alleine oder sollte ich direkt einen Immobilienmakler beauftragen?

Wir geben einen detaillierten Überblick zum Thema Haus verkaufen und beantworten Fragen rund um den Prozess sowie die zugehörigen Formalitäten.

Kapitel

Älteres Paar mit Umzugskartons im neuen Zuhause.
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Sechs mögliche Gründe für den Hausverkauf: Warum sollte ich mein Haus verkaufen?

Ob privat oder beruflich – es kann viele unterschiedliche Gründe dafür geben, ein Haus wieder zu verkaufen:

1. Umzug aus privaten oder beruflichen Gründen

Nicht immer lassen sich die Pläne mit der Lebensrealität in Einklang bringen. Ob Jobwechsel, Partnerschaft, Familiengründung oder einfach ein dringend nötiger Tapetenwechsel – die Gründe für einen Umzug können vielfältig sein. Lebt man jedoch gerade als Eigentümer in einem Haus, steht jetzt eine Entscheidung an: Was soll mit der Immobilie geschehen? Viele Eigentümer entscheiden sich an dieser Stelle für den Immobilienverkauf – besonders, wenn am neuen Wohnort erneut ein Haus finanziert werden will.

2. Erbschaft

Einer der häufigsten Gründe für den Hausverkauf ist ein Erbfall. Immobilienerbschaften werden in Deutschland durch den demografischen Wandel immer zahlreicher. In vielen Fällen leben die Erben jedoch bereits in einem eigenen Haus, haben einen anderen Wohnort oder es gibt mehrere Erben, unter denen der Immobilienwert aufgeteilt werden soll. Oft scheuen Erben auch den Aufwand, der mit der Vermietung von Immobilien einhergeht. Ein Hausverkauf ist demnach ein beliebter Weg bei einer geerbten Immobilie.

Wer bestimmt den Wert einer Immobilie im Erbfall?

Für die Ermittlung der anfallenden Erbschaftssteuer nimmt das zuständige Finanzamt in der Regel eine Schätzung des aktuellen Verkehrswertes anhand vergleichbarer Grundstücke vor. Soll das Haus verkauft werden, empfiehlt sich die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters für eine neutrale und zuverlässige Wertermittlung.

3. Scheidung oder Trennung

Auch im Falle einer Scheidung entscheiden die beiden Parteien sich häufig für den Verkauf des gemeinsamen Hauses. Einerseits kann das emotionale Gründe haben: Keiner der beiden Partner möchte im Haus leben, an dem viele Erinnerungen an die Ehe hängen. Andererseits kann es sich jedoch auch um finanzielle Gründe handeln. Das gemeinsame Haus kann ein Partner alleine nicht mehr stemmen oder im Zuge der Scheidung wird eine Auszahlung nötig, die nur durch den Verkauf gewährleistet werden kann.

Wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen?

Eigentümer eines Hauses ist immer derjenige, der im Grundbuch steht. Sind das beide Ehepartner, gehört ihnen das Haus jeweils zu 50 Prozent, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden. Im Falle einer Trennung muss also eine gemeinsame Lösung erarbeitet werden, wie der Wert des Hauses gerecht aufgeteilt werden kann.

4. Persönliche Lebensumstände

Gerade im Alter können sich die persönlichen Lebensumstände so weit verändern, dass das eigene Haus entweder aufwändig umgebaut oder alternativ verkauft werden muss. Ob aufgrund des Todes eines Ehepartners, Krankheit oder Einschränkungen im Alter – häufig ist ein Verkauf der Schritt der Wahl. Einige Eigentümer wünschen sich jedoch auch, ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden zu verbringen und möchten ihr Haus altersgerecht umbauen lassen. In diesem Fall kann die Verrentung der Immobilie ein guter Schritt sein: Das Haus wird zwar verkauft, der Verkäufer behält jedoch das Wohnrecht und erhält entweder monatliche Rentenzahlungen oder eine Einmalzahlung des Verkaufspreises. Alternativ bietet sich ein Teilverkauf des Hauses an, in dem nur bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauft werden, sodass der Eigentümer weiterhin von Wertsteigerungen profitiert. Auch hier bleibt das Wohnrecht bestehen.

5. Finanzielle Lage

Nicht immer verläuft das Leben so, wie man es sich wünscht. Unterschiedlichste Entwicklungen können dazu führen, dass eine finanziell schwierige Lage entsteht, die den Hausverkauf erfordert. Das können Umbrüche im privaten oder beruflichen Leben sein, aber auch Fehlkalkulationen in der ursprünglichen Finanzierung des Hauses. Gerade in der aktuellen Zeit können steigende Kosten und deutlich teurere Anschlussfinanzierungen zum wirtschaftlichen Problem für Eigentümer werden.

6. Realisierung von Gewinnen

Ein Haus wird nicht immer gekauft, um langfristig selbst darin zu wohnen. Einige Eigentümer sehen ihre Immobilie als Investition und möchten von den hohen Wertsteigerungen der letzten Jahre profitieren. Auch in der Realisierung von Gewinnen kann demnach ein Verkaufsgrund liegen. Hier ist jedoch Vorsicht bei der möglichen Spekulationssteuer geboten: Wer ein nicht selbst genutztes Haus nach weniger als zehn Jahren mit Gewinn wieder verkauft, muss auf den Gewinn in der Regel Spekulationssteuer zahlen.

Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?

Statt ein Haus zu verkaufen oder später zu vererben, kann man es auf die eigenen Kinder überschreiben. Diese Überschreibung ist vor allem dann sinnvoll, wenn mögliche Konflikte im Falle der Erbschaft bereits zu Lebzeiten aus der Welt geschaffen werden sollen und das Immobilienvermögen gesichert werden soll. Häufig werden Immobilien auch überschrieben, um die Erbschaftssteuer zu sparen. Wichtig ist hierbei, sich frühzeitig um die Übertragung zu kümmern und die Schenkung durch einen Notar beurkunden zu lassen.

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Erfolgreicher Hausverkauf im Überblick – die 5 wichtigsten Faktoren

Der Erfolg eines Immobilienverkaufs ist von deutlich mehr Faktoren als ausschließlich der Immobilie selbst abhängig. Die 5 wichtigsten Faktoren haben wir hier zusammengefasst:

Wertermittlung

Ein Hausverkauf steht und fällt mit der Ermittlung des Immobilienwerts. Anhand dieser Bewertung legen Verkäufer ihren Verkaufspreis fest, während Käufer entscheiden, ob die Immobilie für sie von Interesse ist oder nicht. Ein realistischer Verkaufspreis, der zum Haus und zum umliegenden Immobilienmarkt passt, ist deshalb eine essenzielle Basis. Wird der Verkaufspreis schlussendlich zu hoch angesetzt, finden sich nur wenige Käufer. Wird der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, erlebt der bisherige Eigentümer finanzielle Verluste. Wichtig ist deshalb, den Immobilienwert professionell ermitteln zu lassen. Online-Bewertungstools können eine grobe Einschätzung geben, ersetzen jedoch nie die Wertermittlung durch einen zertifizierten Gutachter.

Kenntnis des Immobilienmarkts

Um den optimalen Zeitpunkt für den Hausverkauf definieren zu können, helfen umfassende Kenntnisse des Immobilienmarkts in der Region weiter. Wie hat sich der Markt in den letzten Jahren entwickelt? Wird möglicherweise gerade ein großes Neubauprojekt geplant? Wie steht es um die Zuwanderung in der Region? All diese Faktoren beeinflussen die Nachfrage und damit auch den möglichen Verkaufspreis der eigenen Immobilie.

Präsentation

Neben der aktuellen Marktlage hängt der Verkaufserfolg des Hauses natürlich maßgeblich von der Vermarktung ab. Sind auf dem Markt zwei sehr ähnliche Immobilien verfügbar, eines der beiden Häuser wird mit einem professionellen Exposé, ansprechenden Fotos und möglicherweise einem 360°-Rundgang durch die Immobilie vermarktet, während das andere Haus mit schlecht belichteten Fotos und lückenhaften Informationen präsentiert wird, läuft der Verkauf des professionell präsentierten Hauses mit Sicherheit erfolgreicher ab. Ob Eigentümer privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen: Eine ansprechende Präsentation und vollständige Informationen zum Haus erhöhen die Erfolgschancen deutlich.

Professionelles Auftreten

Neben der Präsentation der Immobilie selbst, spielt auch der Verkaufsprozess eine signifikante Rolle. Hier ist professionelles und sicheres Auftreten gefragt. Eine schnelle Reaktionszeit auf Anfragen, eine professionelle Besichtigung in angenehmer Atmosphäre sowie fundierte Antworten auf Fragen und vollständige Unterlagen überzeugen Käufer. Natürlich bedeutet das nicht, dass Sie als Verkäufer Tag und Nacht erreichbar sein müssen – Sie sollten dem Verkaufsprozess jedoch Priorität und die entsprechende Aufmerksamkeit zusichern.

Frau mit Taschenrechner prüft ein Dokument.
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Wie verkauft man ein Haus? Der Ablauf beim Hausverkauf

Der Verkauf eines Hauses ist ein komplexer Prozess. Ob privat oder mit Unterstützung durch einen Makler – für den Verkäufer gibt es zahlreiche Aufgaben, die erledigt werden und mehrere Punkte, die beachtet werden wollen. Wir haben einen Guide von der Vorbereitung über die Vermarktung bis hin zum Verkaufsabschluss zusammengestellt.

Den Hausverkauf vorbereiten

Zunächst gibt es vor jedem Immobilienverkauf eine Vorbereitungsphase. Hier geht es einerseits darum, das Haus auf den Verkauf vorzubereiten, andererseits aber auch um die organisatorischen Grundlagen, die abgearbeitet werden müssen, bevor überhaupt eine Immobilienanzeige geschaltet werden kann.

Immobilienbewertung

Eine der wichtigsten Säulen für einen erfolgreichen Hausverkauf ist die Wertermittlung der Immobilie. Inzwischen gibt es zahlreiche Online-Tools, die eine zuverlässige Bewertung versprechen. Dennoch sollte für den Immobilienverkauf immer ein professioneller Immobiliengutachter zu Rate gezogen werden. Die Begründung darin liegt vor allem in der persönlichen Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie, die ein Gutachter durchführt. Während Bewertungstools sich ausschließlich nach den Angaben des Verkäufers richten und eine Einschätzung des Zustands beispielsweise vom Eigentümer selbst vorgenommen wird, prüft ein Gutachter in einem persönlichen Termin die Beschaffenheit der Immobilie anhand festgelegter Kriterien. Diese Immobilienbewertung ist einer der ersten Schritte des Hausverkaufs und bildet die Basis für die anschließende Vermarktungsphase.

Festlegung des Verkaufspreises

Wurde durch die Wertermittlung der aktuelle Verkehrswert des Hauses bestimmt, kann im nächsten Schritt der Verkaufspreis festgelegt werden. Der Verkehrswert ist nämlich nicht automatisch auch der Preis, zu dem das Haus schlussendlich verkauft wird: Beim Verkehrswert handelt es sich um eine objektive Rechengröße, während der Verkaufspreis am Ende tatsächlich gezahlt wird. Die beiden Werte können je nach Marktsituation durchaus voneinander abweichen. Ist die Nachfrage nach Immobilien in der Region sehr hoch, werden Häuser häufig über ihrem Marktwert verkauft. Gestaltet es sich über längere Zeit schwierig, einen Käufer zu finden, werden Häuser auch unter ihrem Marktwert verkauft. Grundsätzlich gilt hier: ein  erfahrener Makler oder Immobiliensachverständiger kann den tatsächlichen Marktwert des zu verkaufenden Hauses professionell ermitteln, sodass mehr potenzielle Käufer erreicht werden können.

Aufbereitung der Immobilie für den Verkauf

Für Interessenten spielt das Aussehen der Immobilie eine nicht zu vernachlässigende Rolle bei ihrer Kaufentscheidung. Je renovierungsbedürftiger ein Haus aussieht, desto niedriger ist von Beginn an die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer. Sie planen direkt Kosten für Modernisierungen oder Renovierungen mit ein und ziehen diese von ihrem Budget ab. Gerade kleinere Schönheitsreparaturen wie das Streichen unansehnlicher Wände oder die Pflege der Terrasse bereiten nur geringen Aufwand, machen aber in der visuellen Präsentation der Immobilie einen großen Unterschied. Frisch renovierte oder sogar sanierte Immobilien erzielen einen entsprechend höheren Verkaufspreis. Es empfiehlt sich, den möglichen höheren Verkaufserlös mit den nötigen Investitionen für Renovierungsarbeiten zu vergleichen.

Erstellung von Verkaufsunterlagen

Jetzt gilt es, alle nötigen Informationen rund um das Haus zu sammeln und sie für die Vermarktung aufzubereiten. Dazu zählen Infos wie Größe und Zustand der Immobilie, das Alter und die Ausstattung, aber auch die Beschaffung nötiger Unterlagen wie Energieausweis und Nachweise zu den aktuellen Modernisierungen. Mit diesen Unterlagen und den aufgenommenen Fotos des Hauses werden schließlich die Beschreibungstexte und das Design für das Immobilieninserat erstellt. Bei der Zusammenarbeit mit einem Makler erstellt dieser an diesem Punkt das Exposé mit detaillierten Informationen zum Objekt, gegebenenfalls kombiniert mit einem 360° Rundgang durch das Haus, damit Interessenten sich bereits vor der Besichtigung ein umfassendes Bild machen können.

Maklersuche

Sobald die ersten Vorbereitungen für den Hausverkauf getroffen werden, steht auch die mögliche Suche nach einem Immobilienmakler auf dem Plan. Wer von Beginn an mit einem Makler zusammenarbeitet, profitiert von einigen Vorteilen. In besonderen Fällen hat der Immobilienmakler gleich eine Partnerschaft mit professionellen Gutachtern, sodass Wertermittlung und Verkauf aus einer Hand erfolgen können. Zudem sorgt die professionelle Einschätzung dafür, dass Eigentümer einen günstigen Verkaufszeitpunkt treffen und den größtmöglichen Erfolg aus ihrem Verkauf ziehen.

Eine Immobilienmaklerin führt ein lächelndes, junges Paar durch eine leere Wohnung.
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Das Haus vermarkten – so funktioniert’s

Sind alle Vorbereitungen getroffen, beginnt im nächsten Schritt die Vermarktungsphase. Hier erwarten Verkäufer die meisten und vor allem die zeitaufwändigsten Aufgaben. Grundsätzlich gilt aber: Wem in dieser Phase die Aufgaben über den Kopf zu wachsen drohen, kann noch immer Kontakt zu einem Immobilienmakler aufnehmen, um sich zu entlasten. Diese Punkte wollen in der Vermarktungsphase erledigt werden:

Auswahl der Verkaufskanäle

Die Zeiten, in denen Immobilienanzeigen nahezu ausschließlich in der Tageszeitung oder in den Schaufenstern von Banken zu finden waren, gehören längst der Vergangenheit an. Verkäufer haben deshalb heute die Qual der Wahl: Soll das Haus ausschließlich online angeboten werden? Soll zusätzlich eine Anzeige in der Zeitung geschaltet werden? Und wie steht es um die sozialen Medien, um die Reichweite zu erhöhen? Grundsätzlich gilt hier zunächst: Zielgruppe festlegen. Soll das Haus aufgrund der ruhigen Lage und der Nachbarschaft am ehesten an ein Rentnerehepaar verkauft werden, eignen sich sicherlich andere Kanäle für den Verkauf, als wenn das Haus an eine junge Familie verkauft werden soll. Erst dann ist die konkrete Auswahl einer oder mehrerer Plattformen für die Veröffentlichung der Immobilienanzeige sinnvoll.

Inszenierung der Immobilie

Die visuelle Präsentation des Hauses ist ein wichtiger Erfolgsfaktor in der Vermarktung der Immobilie. Vollgestellte Räume mit schlechter Belichtung und Fotos in schlechter Qualität sorgen dafür, dass weniger Interessenten eine Anfrage stellen und letztendlich eine größere Herausforderung dabei entsteht, einen geeigneten Käufer zu finden. Mindestens gilt an dieser Stelle also: alle Räume aufräumen, persönliche Gegenstände bei Bedarf entfernen, Fenster putzen und den Garten herrichten. Fotos sollten unbedingt bei gutem Licht aufgenommen werden und im besten Fall mit professioneller Kameraausrüstung. In der Zusammenarbeit mit einem Makler kann an dieser Stelle Home Staging ins Spiel kommen. In diesem Zuge werden die Zimmer professionell in Szene gesetzt, um visuelle Anreize zu setzen und potenzielle Käufer mit einem Ausblick auf die fertig eingerichtete Immobilie zu überzeugen.

Organisation von Besichtigungen

Ist die Anzeige veröffentlicht, stehen im nächsten Schritt die Besichtigungen auf dem Plan. Hierbei spielt gute Vorbereitung eine essenzielle Rolle. Eigentümer sollten sich auf Fragen zu möglichen Mängeln, zum Zustand der Immobilie und zu vergangenen Renovierungen oder Modernisierungen vorbereiten und im besten Fall die passenden Unterlagen bereitlegen können. Auch bei Hausbesichtigungen spielt die Optik eine wichtige Rolle: Das Haus sollte aufgeräumt und sauber sein, die Atmosphäre bei der Besichtigung einladend, aber professionell. Um einen geringeren Aufwand durch die Besichtigungen zu erleben, bieten viele Makler inzwischen einen virtuellen Rundgang durch das Haus an. So werden nur noch Besichtigungstermine mit einer engeren Auswahl an Interessenten durchgeführt.

Preisverhandlung & Verkaufsabschluss –Ablauf & Tipps

Die Besichtigungen sind abgeschlossen und es gibt einen potenziellen Käufer, der ins Käuferprofil passt und ernstes Interesse am Haus mitbringt. Jetzt ist es Zeit für die Preisverhandlung und im Anschluss den Vertragsabschluss.

Preisverhandlungen

Nicht immer wird ein Haus exakt zum genannten Kaufpreis verkauft. Vielmehr gibt es häufig Preisverhandlungen mit einem oder mehreren ernsthaft interessierten Käufern. Für Eigentümer gilt es an dieser Stelle, eine entsprechende Strategie für das Verkaufsgespräch zu erarbeiten und wichtige Argumente für die Immobilie und ihren Verkaufspreis zu definieren. Für Privatverkäufer empfiehlt es sich, ein mögliches Verkaufsgespräch mit Freunden oder Familie zu simulieren, um eine Routine zu entwickeln und auf mögliche Einwände vorbereitet zu sein. Auch hier kann aber ein Makler behilflich sein: In der Regel führt der Immobilienmakler sowohl die Besichtigungen als auch die anschließenden Verkaufsverhandlungen durch. Verkäufer profitieren von professionellem Auftreten und jahrelanger Verkaufserfahrung.

Vertragsabschluss und Notartermin

Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis geeinigt, können jetzt die Formalitäten des Immobilienverkaufs vorbereitet werden. Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und Käufer wie Verkäufer vorgelegt. Nach Zustimmung beider Parteien wird ein Beurkundungstermin beim Notar vereinbart, um den Verkauf zu finalisieren. Im Kaufvertrag werden die Daten der Beteiligten, die Immobilie, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und Finanzierungsinformationen festgehalten. Nach der Beurkundung ist der Verkauf rechtskräftig. Der Notar kümmert sich anschließend weiter um die Eintragung im Grundbuch und um die Zahlungsabwicklung.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?

Die Notar- und Grundbuchkosten werden prozentual am Kaufwert bemessen und zählen zu den Kaufnebenkosten, die in der Regel der Käufer trägt. Für gewöhnlich liegen die Notarkosten bei 1,5 Prozent des Verkaufspreises und die Kosten für die Grundbuchumschreibung bei 0,5 Prozent.

Übergabe der Immobilie

Ist die Zahlung abgewickelt, kann schließlich die Übergabe des Hauses erfolgen. Käufer und Verkäufer treffen sich in der Immobilie und gehen gemeinsam ein Übergabeprotokoll durch, das zum Schluss von beiden Parteien unterzeichnet wird. Bei der Zusammenarbeit mit einem Makler wird auch dieser Schritt begleitet, sodass sich Verkäufer und Käufer sicher sein können, dass für keine Seite Nachteile entstehen. Mit der Übergabe des Hauses sind schlussendlich die neuen Besitzer für alle anfallenden Kosten rund um die Immobilie verantwortlich und der Verkäufer ist von allen Verpflichtungen entbunden.

Wertermittlung professionell. Qualifizierte Bewertung vom Immobiliensachverständigen.

Torsten Gehrken begleitet Sie mit seinem Team durch den Prozess des Hausverkaufs. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittelt er den Wert der Immobilie professionell und neutral. Das gesamte ImmoVernunft-Team steht Ihnen mit geballter Immobilienkenntnis beim Hausverkauf zur Seite, berät Sie professionell und unterstützt Sie tatkräftig in allen Belangen rund um das Thema Immobilien.

Dipl. Sachverständiger (Europ.Inst.FIB)
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D3)
zertifizierter Sachverständiger gem. DIN EN ISO/IEC 17024
Mitglied des  Gutachterausschusses der Stadt Mülheim an der Ruhr
Torsten Gehrken am Schreibtisch.
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Fragen und Antworten rund um das Thema Hausverkauf

Jeder Hausverkauf ist individuell – abhängig von der Ausgangslage sind unterschiedliche Themen relevant und unterschiedliche Fragen kommen im Laufe des Verkaufsprozesses auf. Einige häufige Fragen haben wir hier beantwortet:

Welche Steuern und Gebühren muss man beim Hausverkauf beachten?

Bei vielen Hausverkäufen fallen Steuern und Gebühren an. Steuerfrei ist ein Immobilienverkauf dann möglich, wenn der Eigentümer das Haus seit Fertigstellung oder Kauf ausschließlich selbst bewohnt hat, mindestens aber ist die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren Voraussetzung. In allen anderen Fällen werden entsprechende Steuern fällig.

Spekulationssteuer:
Wird die Immobilie fremdgenutzt, also zum Beispiel vermietet, fällt bei einem Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre die sogenannte Spekulationssteuer an. Erst nach Ablauf dieser 10 Jahre ist der Verkauf wieder steuerfrei.

Gewerbesteuer: Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkauft, muss auf diese Verkäufe Gewerbesteuer zahlen. Dieser Steuersatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt, in der die Immobilien verkauft werden.

Umsatzsteuer: Auch die Umsatzsteuer fällt nur bei gewerblichem Immobilienverkauf an. Wer ein privates Haus verkauft, muss keine Umsatzsteuer zahlen.

Notar- und Maklergebühren: Neben möglichen Steuern fallen beim Hausverkauf Gebühren für Makler und Notar an. Die Gebühren für den Notar liegen in der Regel bei 1,5 Prozent plus 0,5 Prozent für die Grundbuchumschreibung, werden aber meist vom Käufer getragen. Maklergebühren liegen je nach Bundesland zwischen 5 und 8 Prozent und werden je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen. Wer privat verkauft, zahlt natürlich keine Maklergebühren.

Haus verkaufen trotz Kredit: Ist das möglich?

Die meisten Menschen nehmen einen Kredit auf, wenn sie ein Haus kaufen. Da es sich hier oft um hohe Summen für die Finanzierung handelt, kann sich die Abzahlung des Kredits  über mehrere Jahrzehnte ziehen. Entsprechend häufig kommt es demnach vor, dass ein Haus wieder verkauft werden soll, während noch ein Kredit läuft. Es gibt mehrere Methoden, mit denen dieser Verkauf möglich ist: Der Eigentümer kann beispielsweise sein Haus verkaufen und die Restschuld bei der Bank mit dem Verkaufserlös begleichen, eine Neufinanzierung für eine andere Immobilie beantragen oder auch den bestehenden Kredit an den neuen Eigentümer übertragen. Möglicherweise anfallende Kosten, etwa für die Umschreibung des Kredits oder für eine Vorfälligkeitsentschädigung, sollten dabei jedoch unbedingt einkalkuliert werden.

Haus verkaufen mit Wohnrecht: Was bedeutet das?

Wird ein Haus mit Wohnrecht verkauft, bedeutet das, dass eine oder mehrere Personen auch nach dem Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen. Dieses Wohnrecht kann zeitlich begrenzt sein, etwa auf fünf Jahre, weil danach ein eigener Bedarf beim neuen Eigentümer besteht. Es kann aber auch lebenslang erteilt werden – in dem Fall erlischt das Wohnrecht erst mit dem Tod des Begünstigten oder einem endgültigen Auszug, etwa in ein Pflegeheim. Im Gegensatz zum Wohnrecht kann der Begünstigte eines Nießbrauchrechtes die Immobilie auch vermieten. Er muss sie nicht selbst bewohnen.

Wie mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?

Soll ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden, sinkt der mögliche Verkaufspreis entsprechend – schließlich hat der Käufer einen Nachteil, da er die Immobilie nicht selbst nutzen kann und besonders bei einem lebenslangen Wohnrecht auch nicht weiß, wann das Haus zur Eigennutzung frei wird. Beim Bundesfinanzministerium gibt es eine entsprechende Tabelle, anhand derer der Wert des Wohnrechts ermittelt werden kann. Dieser Wert setzt sich aus Alter, Geschlecht und entsprechender Lebenserwartung des Begünstigten sowie einem festgelegten Kapitalwert zusammen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

Wer ein Haus verkaufen möchte, benötigt dafür einige Unterlagen. Vorliegen müssen nahezu alle dieser Unterlagen spätestens zum Abschluss des Immobilienverkaufs. Lediglich der Energieausweis wird bereits zu den Besichtigungsterminen benötigt, die meisten weiteren Unterlagen sind für die Bank relevant. Verpflichtend benötigen Verkäufer folgende Unterlagen für den Hausverkauf:

- Grundbuchauszug
- Baubeschreibung
- Bauakte
- Baulastenverzeichnis
- Altlastenverzeichnis
- Amtliche Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisse und Bauplan
- Energieausweis
- ggf. Erbbaupachtvertrag
- ggf. Aktueller Erbbauzins
- ggf. Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

Für nahezu jeden Immobilienverkauf ist der Energieausweis verpflichtend nötig. Vorliegen muss das Dokument bereits zur Besichtigung mit den Interessenten, da Käufer das Recht haben, die Energiedaten des Hauses in ihre Kaufentscheidung mit einzubeziehen. Können Eigentümer diesen Energieausweis nicht vorlegen, drohen Strafen von bis zu 15.000 Euro. Die Beantragung eines Energieausweises ist jedoch unkompliziert an unterschiedlichen Stellen möglich – oft kann auch ein Makler an dieser Stelle weiterhelfen.

Haus verkaufen auf Rentenbasis: Wann lohnt sich die Verrentung?

Als Alternative zum klassischen Hausverkauf können Eigentümer ihre Immobilie auch auf Rentenbasis verkaufen. Bei diesem Modell gibt es zwei große Unterschiede zum klassischen Verkauf: Der Verkaufserlös wird in der Regel nicht auf einen Schlag ausgezahlt, sondern in Raten, der sogenannten Leibrente. Außerdem wird bei diesem Modell in vielen Fällen ein lebenslanges Wohnrecht für den ursprünglichen Eigentümer vereinbart. Durch die Immobilienverrentung können Eigentümer demnach ihr Haus verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben. Gerade für Senioren, die ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen möchten, aber sich dennoch mehr finanzielle Sicherheit wünschen, ist dieses Modell geeignet. Unbedingt bedenken sollte man dabei jedoch, ob das Haus auch im Alter langfristig bewohnbar ist – alternativ sollten mögliche Umbauten finanziell einkalkuliert werden.

Wer keine Rentenzahlungen wünscht und nur einen Teil des Kapitals in der Immobilie benötigt, kann einen Teilverkauf in Betracht ziehen. Hier werden bis zu 50 Prozent des Hauses veräußert und das darin liegende Kapital ausgezahlt. Der Eigentümer bleibt durch ein Nießbrauchrecht der wirtschaftliche Eigentümer, kann weiterhin im Haus wohnen und zudem von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.

Makler beauftragen oder Haus privat verkaufen?

Bei jedem Hausverkauf stellt sich meist früh eine grundlegende Frage: Sollen wir einen Makler beauftragen oder das Haus privat verkaufen? Natürlich bringen beide Methoden jeweils Vor- und Nachteile mit sich. Letztendlich liegt die Entscheidung subjektiv beim Verkäufer – eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Grundsätzlich gibt es jedoch für jeden Ansatz unterschiedliche Gründe und Situationen, in denen er sich am meisten lohnt.

Diese Gründe sprechen für den Verkauf mit einem Makler:

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Professionelle Wertermittlung durch zertifizierten Gutachter & Vermarktung aus einer Hand
- Individuelle Werbe- und Verkaufsstrategie passend zur Zielgruppe
- Markt-, Branchen- und regionale Kenntnisse und Erfahrungen
- Zeitersparnis für den Verkäufer
- Häufig höherer Verkaufspreis als im Privatverkauf
- Unterstützung in Dokumentenbeschaffung und rechtlichen Fragen

Zusammengefasst kann man sagen: Haben Sie Interesse und Zeit, sich in den Verkaufsprozess für Immobilien einzuarbeiten und leben in der Nähe des Hauses, das verkauft werden soll, ist ein privater Verkauf möglich. Soll der Verkauf möglichst schnell und mit wenig Aufwand für Sie über die Bühne gehen, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Was ist eine übliche Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist abhängig vom Bundesland, in dem das Haus verkauft werden soll. Aktuell liegt sie in Deutschland zwischen 5 und 8 Prozent – besonders üblich sind 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Provision wird je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen.

Ein junges Paar lächelt bei Vertragsabschluss und reicht der Maklerin die Hand.
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Fazit: Mit umfassender Planung ein Haus erfolgreich verkaufen

Bei einem Hausverkauf handelt es sich um einen komplexen Prozess. Es ist eine umfassende Vorbereitung nötig, viele Unterlagen wollen beantragt werden und die Entscheidung für den passenden Käufer muss getroffen werden. Wer privat ein Haus verkaufen möchte, sollte in jedem Fall Interesse am Immobilienmarkt und an der Branche mitbringen. Andernfalls werden die anfallenden Aufgaben schnell zur Qual. Eine besonders wichtige Rolle für einen erfolgreichen Verkauf spielt dabei die umfassende Planung: Wer das Haus ansprechend präsentiert, professionell auftritt, alle Unterlagen bereitlegen kann und ein Geschick für Verkaufsgespräche mitbringt, kann einen Immobilienverkauf mit großem Erfolg abschließen.

Ob vor Veröffentlichung des Immobilieninserats oder erst nach den ersten Anfragen: Fühlen sich Eigentümer vom Verkaufsprozess überfordert, können sie jederzeit Kontakt zu einem Makler aufnehmen und ihn zur Unterstützung beauftragen – letztendlich geht es schließlich allen Parteien darum, den Hausverkauf erfolgreich abzuschließen.

Hinweis:
Dieser Artikel wurde sorgfältig nach aktuellem Stand sowie nach bestem Wissen und Gewissen verfasst. Alle Angaben sind ohne Gewähr und können potenziellen Veränderungen unterliegen.
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