Scheidung mit Haus oder Wohnung: Immobilienverkauf bei Trennung

Eine Scheidung oder Trennung ist für alle Seiten ein nervenaufreibender und emotionaler Prozess. Ist zusätzlich eine Immobilie im Spiel, wird die Lage oft noch komplizierter und Streitigkeiten werden begünstigt. Ob Verkauf, Auszahlung oder Vermietung –ImmoVernunft unterstützt Sie dabei, eine einvernehmliche Lösung zu finden und umzusetzen.

Wichtige Fakten. Das Haus bei Scheidung und Trennung.

Bei der Auflösung einer Ehe gibt es zahlreiche Themen, auf die Sie Acht geben müssen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Fakten rund um die Immobilie bei Scheidung. Der wichtigste Tipp, den wir Ihnen an dieser Stelle geben möchten, ist jedoch: Versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden, um nervenzehrende Streitigkeiten zu vermeiden.

Ehevertrag und Zugewinngemeinschaft

Wichtige Basis für die Entscheidungen zur Immobilie ist die Art der Vereinbarung, die Sie bei der Eheschließung getroffen haben. Gibt es einen Ehevertrag, sind die nächsten Schritte bereits im Vorfeld festgelegt worden. Haben Sie ohne Ehevertrag geheiratet, leben Sie in einer Zugewinngemeinschaft.

Der Eigentumsanteil

Besteht in Ihrer Ehe eine Zugewinngemeinschaft, hat jeder Ehepartner seinen eigenen Eigentumsanteil an dem Haus oder der Wohnung. Ein Verkauf oder eine Schenkung ist demnach nur mit Zustimmung beider Parteien möglich. Allein dieser Faktor ist ein wichtiges Argument für eine einvernehmliche Lösungsfindung.

Scheidungsfolgevereinbarung

Um Ihre Einigungen im Falle der Scheidung festzuhalten, schließen Sie mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin eine Scheidungsfolgevereinbarung. Hier werden die Regelungen für die Trennung getroffen. Neben familiären Entscheidungen wie dem Sorgerecht wird hier auch der Umgang mit der Immobilie festgehalten.

Verbindlichkeiten

Bestehen in Bezug auf das Haus oder die Wohnung noch Verbindlichkeiten bei der Bank, müssen auch diese bei der Scheidung beachtet werden. Im Falle einer gemeinsamen Eintragung in das Grundbuch und einem gemeinsam abgeschlossenen Kredit sind auch nach der Trennung beide Parteien für die Rückzahlung verantwortlich.

Verkaufen oder auszahlen

Am gemeinsamen Haus, das vielleicht zusammen erbaut oder renoviert wurde, hängen in der Regel viele Emotionen. Der Verkauf der Immobilie ist deshalb für viele Ehepartner naheliegend. Alternativ kann ein Partner den anderen auszahlen und die Immobilie behalten.

Zwangsversteigerung

Können Sie sich mit Ihrem Ex-Partner oder Ihrer Ex-Partnerin nicht auf eine Lösung für die Nutzung der gemeinsamen Immobilie einigen, droht eine Zwangsversteigerung, die in vielen Fällen mit Verlusten für beide Seiten behaftet ist. Auch dieser Faktor unterstreicht die Wichtigkeit einer einvernehmlichen Einigung. 

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Optionen im Überblick.
Was passiert bei der Scheidung mit dem Haus?

Im Falle einer Scheidung gibt es mehrere Optionen in Bezug auf die gemeinsame Immobilie. Schlussendlich geht es darum, für beide Seiten eine akzeptable Lösung des Konflikts zu finden.

Hausverkauf mit oder ohne Ehevertrag.

Ist das Trennungsjahr überstanden, streben viele Ehepaare den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an. Einerseits geht es dabei um den emotionalen Aspekt: Am gemeinsamen Haus hängen viele Erinnerungen, mit denen sich keiner der Partner täglich auseinandersetzen möchte. Andererseits ist ein Haus im alleinigen Unterhalt oft zu teuer. Besteht ein Ehevertrag, ist der Umgang mit dem Hausverkauf für diesen Fall in der Regel festgelegt.

Die Realteilung

Gibt die Immobilie die räumliche Trennung in zwei abgeschlossene Wohneinheiten her, können Sie nach einer Scheidung eine Realteilung des Hauses durchführen lassen. Der Vorteil daran liegt zum Beispiel in der unkomplizierten Teilung des gemeinsamen Sorgerechts. Ist die Ehe im Guten auseinandergegangen, kann die Realteilung für alle Seiten die am wenigsten nervenaufreibende Lösung darstellen.

Teilungsversteigerung

In manchen Fällen ist bei einer Scheidung keine einvernehmliche Lösung möglich – verhärtete Fronten und verletzte Gefühle lassen sich schließlich nicht einfach aus dem Weg räumen. Für diesen Fall kommt eine Teilungsversteigerung in Frage. Die Immobilie wird versteigert und der Erlös gerecht zwischen den beiden Parteien aufgeteilt. Oft müssen Sie hier jedoch mit erheblichen finanziellen Einbußen durch Gerichtskosten und einen gering angesetzten Versteigerungswert rechnen.

Eigentumsübertragung

Konnten Sie eine Einigung erarbeiten, nach der einer der Ehepartner weiter im Haus wohnt – zum Beispiel, um den gemeinsamen Kindern das Spielen im großen Garten weiter zu ermöglichen – ist eine Eigentumsübertragung die Lösung der Wahl. Die Abfindung, die einer der Partner erhält, orientiert sich dabei am aktuellen Marktwert. Eine Eigentumsübertragung sollten Sie im Falle noch bestehender Verbindlichkeiten zudem unbedingt mit der Bank besprechen.

Schenkung

Sind die gemeinsamen Kinder bereits alt genug, können Sie das gemeinsame Haus auch an sie schenken. Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie auf ein minderjähriges Kind übertragen möchten, benötigen Sie die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Bei dieser Variante sollten Sie jedoch unbedingt offen mit den Kindern sprechen. Denn ein eigenes Haus, das aus einer Scheidung hervorging, bringt nicht nur finanzielle und verwaltende Verpflichtungen mit sich, sondern kann auch emotional belastend sein.

Hausvermietung

Fühlen Sie sich gemeinsam mit Ihrem Ehepartner oder mit der Ehepartnerin in der Lage, als Vermieter aufzutreten und die damit einhergehenden Verpflichtungen zu übernehmen, besteht die Option der Vermietung von Haus oder Wohnung. Diese Lösung ist besonders dann interessant, wenn die Immobilie als Altersvorsorge dient oder ein Verkauf in der aktuellen Marktsituation nur wenig rentabel wäre.

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Der Hausverkauf bei Scheidung.

Haben Sie sich für den Verkauf des Hauses nach der Scheidung entschieden, kann eine unabhängige dritte Partei diesen Weg deutlich erleichtern. Warum Sie einen Immobilienmakler ins Boot holen sollten.

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Die neutrale und unabhängige Wertermittlung als Basis.

Als Basis für jeden Immobilienverkauf sollte immer eine unabhängige und professionelle Bewertung des Hauses oder der Wohnung stehen. Lassen Sie diese Bewertung vom zertifizierten Sachverständigen durchführen, können Sie sich auf eine reelle Wertermittlung und objektive Sicherheit für sich und Ihren Ex-Partner verlassen.

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Die Vorteile des Immobilienmaklers im Scheidungsfall

Ein Immobilienmakler kann im Falle eines Immobilienverkaufs bei einer Scheidung als unabhängige Partei und neutraler Vermittler beistehen. Umfassendes Fachwissen sorgt dafür, dass Sie so schnell wie möglich eine einvernehmliche Lösung finden können, die die emotionale Belastung so gering wie möglich hält.

Häufige Fragen & Antworten zu Immobilien im Scheidungsfall

Im Falle einer Scheidung treten zahlreiche Fragen in Bezug auf gemeinsame Immobilien auf. Finden Sie hier keine Antwort auf Ihre Frage, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Wer im Falle einer Scheidung Eigentümer des Hauses bleibt, ist abhängig vom Grundbuch der Immobilie. Hat einer der Partner die Immobilie bereits als alleiniger Eigentümer in die Ehe mitgebracht, bleibt er auch nach der Scheidung alleiniger Eigentümer und muss keinen finanziellen Ausgleich leisten, sofern keine Modernisierungen oder Sanierungen während der Ehe vorgenommen wurden. Wurde die Immobilie von einem Partner während der Ehe gekauft und dieser steht alleine im Grundbuch, greift der sogenannte Zugewinnausgleich. Dieser besagt, dass die gemeinsam erlebte Steigerung von Vermögen gleichmäßig unter beiden Parteien aufgeteilt werden muss. Wurde die Immobilie gemeinsam während der Ehe gekauft und beide Parteien stehen im Grundbuch, gehört die Immobilie nach wie vor beiden Parteien.

Was passiert mit dem Bausparvertrag?

Auch beim Bausparvertrag gibt es keine allgemeingültige Antwort im Falle einer Scheidung. Hier kommt es darauf an, wer den Vertrag abgeschlossen hat und wer Geld in den Bausparvertrag eingezahlt hat. Selbstverständlich kann der Bausparvertrag weiterlaufen. Entscheiden Sie sich jedoch für eine Kündigung des Vertrages, ist die Art des Vertrages ausschlaggebend für das weitere Verfahren. Führen Sie einen Gemeinschaftsvertrag, haben Sie in der Regel beide die gleichen Ansprüche auf das Guthaben. Läuft der Vertrag nur auf einen Partner und wurde auch nur von ihm alleinig bespart, bleibt der Anspruch bei diesem Partner alleine. Haben beide diesen Vertrag bespart, greift wieder der Zugewinnausgleich.

Wer zahlt den Hauskredit nach der Scheidung?

Besteht ein Hauskredit, der bei Scheidung noch nicht getilgt ist, ist der Partner, der den Kredit abgeschlossen hat, zur weiteren Zahlung an die Bank verpflichtet – auch, wenn er derjenige ist, der aus dem Haus ausgezogen ist. Stehen beide Ehegatten im Kreditvertrag, müssen beide weiterhin den Kredit abzahlen. Muss die ausziehende Partei den Kredit weiter tilgen, gibt es jedoch die Option, den Kredit auf die Unterhaltszahlungen anrechnen zu lassen oder Miete von der Partei zu erhalten, die im Haus bleibt. Letztere Option benötigt jedoch das Einverständnis und kann nur einvernehmlich entschieden werden.

Wie berechnet sich der Wert der gemeinsamen Immobilie?

Im Falle einer Scheidung sollte der Wert des gemeinsamen Hauses oder der gemeinsamen Eigentumswohnung unbedingt von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. Lassen Sie ein zertifiziertes Gutachten erstellen, das im Zweifel auch vor Gericht Bestand hat. So sind beide Parteien auf der sicheren Seite und schaffen bereits im Voraus eine mögliche Streitquelle beiseite. Der Wert wird durch einen Immobiliengutachter nach allgemeingültigen Kriterien durch eine Besichtigung des Hauses und der Einsicht in alle Unterlagen rund um das Haus ermittelt.

Kann der Ehepartner das Haus alleine verkaufen?

Grundsätzlich benötigt der Hausverkauf nach der Trennung eine einvernehmliche Entscheidung von beiden Ehepartnern. Allerdings gibt es nach Ablauf der Trennungszeit die Möglichkeit, die Zustimmung des Partners bei Gericht einzuklagen. Diese Zustimmung kann nur mit einem triftigen Grund, etwa einer erheblichen Verschlechterung der Lebensumstände der gemeinsamen Kinder, verweigert werden. Dennoch: Der Verkauf selbst ist nur von beiden Parteien gemeinsam möglich.

Wer bekommt die Eigentumswohnung bei einer Scheidung?

Genau wie beim Haus hängt es auch bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung davon ab, wer im Grundbuch steht. Haben Sie die Wohnung gemeinsam gekauft, wird ihr Erlös bei Verkauf zu gleichen Teilen aufgeteilt. Möchte eine der beiden Parteien in der Wohnung bleiben, gilt es, eine einvernehmliche Einigung zu finden. Gibt es Kinder in der Ehe, sollten Sie unbedingt zu Gunsten der Kinder entscheiden. Ein Umzug bedeutet zusätzlich zur Scheidung eine enorme emotionale Belastung und sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Steht nur ein Partner im Grundbuch und es wurden keine Sanierungen oder Modernisierungen vorgenommen, bleibt er alleiniger Eigentümer. Wurden Modernisierungen vorgenommen, greift wiederum der Zugewinnausgleich.

Wie wird der Verkaufserlös geteilt?

Haben Sie sich einvernehmlich für den Verkauf des gemeinsamen Hauses entschieden, wird der Verkaufserlös zu gleichen Teilen auf beide Parteien aufgeteilt, solange durch einen Ehevertrag nichts anderes vereinbart wurde. Gehört die Immobilie einem Ehepartner, während der gemeinsamen Zeit wurden jedoch Modernisierungen an dem Haus oder der Wohnung vorgenommen, besteht Anspruch auf den Zugewinnausgleich. Hier gilt: Übersteigt der Zugewinn eines Partners während der Ehe den des anderen, muss er die Hälfte des Überschusses an den Partner ausgleichen.

Professionelle Bewertung vom zertifizierten Immobiliensachverständigen.

Torsten Gehrken unterstützt Sie nicht nur als Immobilienexperte beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger können Sie sich ebenfalls auf eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie verlassen. Unterstützt durch ein erfahrenes Team bietet Thorsten Gehrken Ihnen in ImmoVernunft einen zuverlässigen Partner rund um Ihre Immobilienbelange.

Dipl. Sachverständiger (Europ.Inst.FIB)
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