Geerbtes Haus verkaufen? Der richtige Umgang mit der Immobilie bei Erbschaft

Eine Erbschaft ist nicht nur mit unzähligen Emotionen verbunden, sondern auch mit Verpflichtungen. Nicht selten werden Immobilien an Kinder, Enkel oder andere Familienmitglieder vererbt. Wie Sie mit dieser Situation richtig umgehen und welche Möglichkeiten es gibt.

Wichtige Schritte im Erbfall – Erbe annehmen, geerbtes Haus verkaufen oder selbst nutzen?

Die Nachricht vom Erbe einer Immobilie löst bei den meisten Menschen im ersten Moment vor allem eines aus: viele Fragezeichen im Gesicht. Näher befasst hat sich bis zu diesem Tag kaum jemand mit einer Erbschaft – warum auch? Hier finden Sie einen simplen Überblick, welche Schritte im Falle einer Immobilienerbschaft gegangen werden müssen. 

Erbe antreten oder ausschlagen

Nachlassregelung beachten

Nutzung der Immobilie klären

Die Erbschaft antreten oder ausschlagen?

Um zu entscheiden, ob Sie ein Erbe annehmen, sollten Sie sich sehr detailliert mit den Zuwendungen, aber auch den Verpflichtungen beschäftigen, die dieses Erbe mit sich bringt – auch, wenn das Thema schwerfällt. Denn mit der Annahme des Erbes übernehmen Sie nicht nur die Immobilie, sondern auch etwaige Kreditverträge und weitere Verpflichtungen rund um das Haus, die Wohnung oder das Grundstück. Wichtig ist, dass Sie das Erbe innerhalb von 6 Wochen nach Bekanntwerden des Erbfalls ausschlagen, sofern Sie das möchten. Andernfalls gilt Ihr Schweigen als Annahme des Erbes – diese Annahme können Sie nur in seltenen Fällen anfechten.

Die Nachlassregelung beachten

Um zu entscheiden, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll, müssen Sie im ersten Schritt herausfinden, in welcher rechtlichen Lage Sie sich befinden. Sind Sie alleiniger Erbe oder sind noch andere Menschen an dem Erbe beteiligt? So können Sie Ihre Rechtsstellung klarstellen:

Der letzte Wille

Tritt ein Erbfall ein und Sie wissen nicht, wie der Nachlass geregelt ist, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden. Dieses kann das Testament eröffnen, sofern es existiert. Der letzte Wille kann auch in einem Vermächtnis oder einem Erbvertrag niedergeschrieben sein. Ein Erbvertrag wird jedoch in der Regel vom Erblasser und dem Erbenden gemeinsam geschlossen, sodass Sie in diesem Fall bereits wissen, was Sie erwartet.

Die Erbengemeinschaft

Sind noch weitere Menschen an dem Erbe beteiligt, etwa die Geschwister des Verstorbenen oder weitere Kinder, befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft. Gerade in Bezug auf Immobilien entstehen hier oft Streitigkeiten, weil die Interessen aller Beteiligten weit auseinanderliegen. Auch, wenn eine einvernehmliche Einigung schwerfällt, sollten Sie diese anstreben.

Gesetzliche Erbfolge

Hat der Erblasser seinen Nachlass nicht weiter geregelt, kommt die gesetzliche Erbfolge ins Spiel. Aufgeteilt in verschiedene Verwandtschaftsgrade befinden sich zum Beispiel Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel im ersten Grad. Nur, falls es in diesem Verwandtschaftsgrad keine möglichen Erben gibt, werden die weiteren Grade berücksichtigt.

Wichtig: Erbschaftssteuer berücksichtigen

Haben Sie sich zur Annahme des Immobilienerbes entschieden, sollten Sie einen wichtigen Faktor nicht vergessen: die Erbschaftssteuer. Sicherlich haben Sie in einem Erbfall andere Dinge im Kopf als das Finanzamt. Dennoch sollten Sie sich mit dem Thema befassen, sobald Sie über den gesetzlichen Freibeträgen geerbt haben. Gerade bei Immobilien kann dieser Fall schnell eintreten und zu finanziellen Engpässen führen. Unser Tipp an dieser Stelle: Lassen Sie sich umfassend von einem Profi beraten, um mögliche Fallstricke zu umgehen.

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Die Nutzung der Immobilie nach Antritt der Erbschaft.

Im Falle einer Immobilienerbschaft stellt sich früher oder später die Frage: Wie soll die Immobilie genutzt werden? Hier gibt es mehrere Optionen – die Entscheidung hängt ganz von Ihren persönlichen Vorstellungen ab.

Geerbte Immobilie selbst nutzen

Die Eigennutzug der Immobilie kommt vielen Erben früh in den Sinn. Schließlich hängen an dem Haus oder an der Wohnung Erinnerungen, oft sogar aus der Kindheit und der Jugend. Je nach Flexibilität und Wohnort kann die Eigennutzung durchaus interessant sein. Beantworten Sie jedoch ehrlich die Fragen, ob die Größe, der Zustand und die Lage der Immobilie für Sie passend sind.

Geerbte Immobilie verkaufen

Eine weitere Option ist die Vermietung der geerbten Immobilie. Die Vermietung bringt den großen Vorteil mit sich, dass Sie durch geregelte Mieteinnahmen Ihre eigenen Finanzen aufbessern können. Auch im Falle eines späteren Wunsches nach Eigennutzung kann die Vermietung zur Überbrückung eine passende Möglichkeit sein. Seien Sie sich jedoch Ihrer Verantwortungen als Vermieter bewusst.

Geerbte Immobilie vermieten

Die dritte Möglichkeit zur Nutzung der Erbimmobilie ist der Hausverkauf. Besonders, wenn Sie sich emotional nicht dazu in der Lage sehen, das Haus selbst zu nutzen oder es zu vermieten, ist der Hausverkauf die beste Wahl. Auch finanziell haben Sie hier den Vorteil, viel Kapital freizulegen, um sich zum Beispiel eine Immobilie zu kaufen, die in besserer Wohnlage liegt und besser zu Ihren Bedürfnissen passt.

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Ein geerbtes Haus verkaufen.

Möchten Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, die Sie geerbt haben, empfiehlt es sich, auf professionelle Unterstützung zu setzen – nicht nur, um den größten finanziellen Nutzen daraus zu ziehen, sondern vor allem auch, um die emotionale Komponente beim Verkauf des Hauses auszugleichen.

Icon Wertermittlung

Die neutrale und unabhängige Wertermittlung als Basis.

Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Erbimmobilie, wird in jedem Fall der Wert des Hauses professionell ermittelt. Gerade im Fall einer Erbengemeinschaft können Sie sich hier auf die so wichtige neutrale und unabhängige Einschätzung verlassen. Grundsätzlich sollte jedem Hausverkauf eine professionelle Bewertung zugrunde liegen.

Icon Gespräch

Professionelle Vermarktung der Immobilie

Ein weiterer Grund für die Zusammenarbeit mit einem Makler ist die professionelle Vermarktung. In der Regel sorgen Verkäufe durch einen Immobilienmakler für einen höheren Verkaufspreis. Vor allem ansprechende Vermarktungsstrategien und langjährige Verkaufserfahrungen sorgen dafür, dass der Hausverkauf reibungslos durchgeführt werden kann.

Häufige Fragen & Antworten rund um das Immobilienerbe.

Stehen Sie vor einer Immobilienerbschaft, kommen sicherlich zahlreiche Fragen auf. Einige dieser Fragen beantworten wir an dieser Stelle. Für weitere Fragen nehmen Sie gerne Kontakt zu unseren Experten auf.

Soll ich das Erbe annehmen?

Im Gegensatz zu vielen anderen Bereichen treffen Sie im Falle einer Erbschaft keine emotionale Entscheidung, wenn es um die Annahme oder das Ausschlagen des Erbes geht. Vielmehr sollten Sie hier die Fakten sprechen lassen – auch, wenn die gesamte Situation alles andere als faktenbasiert ist. Sollten Sie im Erbfall neben der Immobilie auch hohe Schulden oder zahlreiche Kreditverträge übernehmen müssen, kann eine Annahme zu finanziellen Nachteilen führen. Lassen Sie am besten im Vorhinein berechnen, welche Variante sich für Sie rechnet.

Welche Steuern fallen bei der Erbschaft an?

Im Falle einer Erbschaft wird ab einem gewissen Wert des Erbes die Erbschaftssteuer fällig. Der Freibetrag für das Erbe hängt dabei genau wie die Höhe der Erbschaftssteuer vom Verwandtschaftsgrad von Erblasser und Erben ab. Während in Steuerklasse I, die aus Lebenspartnern, Ehepartnern, Kindern, Enkelkindern, Eltern und Großeltern besteht, Freibeträge zwischen 100.000 und 500.000 € gelten, gelten für Steuerklassen II und III, bestehend aus Geschwistern, Kindern der Geschwister und Stiefeltern sowie nicht verwandten Erben, Freibeträge von 20.000 €. Die anfallenden Steuern liegen nach Abzug dieser Freibeträge zwischen 7 und 50 %.

Welche Kosten kommen bei der Erbschaft auf mich zu?

Der in der Regel komplexeste Posten im Erbfall ist die Erbschaftssteuer. Zudem fallen gegebenenfalls Kosten für den Erbschein, für die Umschreibung im Grundbuch oder Einkommensteuer im Falle eines Hausverkaufs an. Welche Kosten konkret auf Sie zukommen, hängt immer vom individuellen Erbfall ab. Behalten Sie die geerbte Immobilie, kommen ebenfalls einige Zahlungsverpflichtungen als Immobilieneigentümer auf Sie zu, die Sie bedenken sollten. Darunter fallen zum Beispiel die Grundsteuer, Versicherungskosten, Gebühren für die Müllabfuhr oder Abschlagszahlungen für Strom, Heizung und Wasser. Auch etwaige Kreditverbindlichkeiten übernehmen Sie als Erbe vom Erblasser. Unser Tipp an dieser Stelle: Lassen Sie sich umfassend beraten, welche Kosten konkret auf Sie zukommen, damit Sie den Überblick in einer hektischen und emotionalen Zeit nicht verlieren.

Soll ich die Immobilie verkaufen?

Für welchen Weg Sie sich in Bezug auf das geerbte Haus entscheiden, ist von mehreren Faktoren abhängig – allem voran davon, was Sie sich selbst wünschen. Sofern Sie Alleinerbe sind, können Sie vollständig frei entscheiden, andernfalls gilt es, eine einvernehmliche Lösung mit der Erbengemeinschaft zu finden. Stellen Sie sich einige Fragen in Bezug auf das Haus und beantworten Sie sie ehrlich: Ist das Haus oder die Wohnung dazu geeignet, selbst darin zu wohnen? Möchte ich das Haus überhaupt behalten oder werden die vielen Erinnerungen mir mit der Zeit Schwierigkeiten bereiten? Kann ich mir in entfernterer Zukunft vorstellen, in dem Haus zu leben? Wie ist meine aktuelle finanzielle Situation und wie kann die Immobilie daran etwas ändern?

Wer wird Eigentümer der Immobilie?

Im Erbfall geht die geerbte Immobilie in das Eigentum des Erben über. Sind Sie Alleinerbe, sind Sie damit auch automatisch der Eigentümer – achten Sie jedoch darauf, diese Information im Grundbuch eintragen zu lassen. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, wird ebendiese Gemeinschaft Eigentümer der Immobilie. Hier gilt: Die Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam und einvernehmlich entscheiden, was mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück passiert. Aus diesem Grund sorgt eine Erbengemeinschaft im Falle eines Immobilienerbes auch immer wieder für Streitigkeiten – oft haben alle Teilhaber unterschiedliche Interessen und können sich nicht auf einen gemeinsamen Weg einigen.

Was ist ein Erbschein?

Der Erbschein ist ein amtlicher Nachweis darüber, wer der Erbe ist. Diesen Erbschein benötigen Sie, um sich unter anderem bei Behörden, Ämtern und Banken als Erbe ausweisen zu können. Sofern ein öffentliches oder privates Testament existiert, benötigen Sie den Erbschein in der Regel nicht. Benötigen Sie ihn, können Sie ihn beim Nachlassgericht beantragen. Achtung: Das Gericht stellt Erbscheine nur auf Antrag aus, Sie müssen sich also in jedem Fall selbst darum kümmern.

Welche Fristen sind zu beachten?

Tritt ein Erbfall ein, müssen Sie sich in der Regel sehr zeitnah um die ersten Verpflichtungen kümmern – unabhängig von Ihrer mentalen Verfassung. Gerade deshalb empfiehlt es sich, in diesem Fall auf professionelle Unterstützung zu setzen. Beispielsweise müssen Sie innerhalb von 6 Wochen, nachdem Sie Kenntnis vom Todesfall hatten, das Erbe annehmen oder ausschlagen. Besonders in Bezug auf ein Immobilienerbe sollten Sie darauf achten, innerhalb von 2 Jahren die Änderung im Grundbuch vornehmen zu lassen – andernfalls kommen Gebühren auf Sie zu. Auch das Finanzamt müssen Sie innerhalb von 3 Monaten über Ihre Erbschaft informieren.

Qualifizierte Einschätzung vom Immobiliensachverständigen. Für eine professionelle Wertermittlung.

Torsten Gehrken begleitet Sie mit seinem Team durch den Prozess des Hausverkaufs im Falle einer Erbschaft. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittelt er den Wert der Immobilie professionell und neutral. Das gesamte ImmoVernunft Team steht Ihnen mit geballter Immobilienkenntnis beim Hausverkauf zur Seite, berät Sie professionell und unterstützt Sie tatkräftig in allen Belangen rund um das Thema Immobilien.

Dipl. Sachverständiger (Europ.Inst.FIB)
DEKRA-zertifizierter Sacherständiger (D3)
zertifizierter Sacherständiger gem. DIN EN ISO/IEC 17024
Mitglied im  Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr
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