7 wichtige Fragen und Antworten rund um den Wohnungsverkauf
Jeder Immobilienverkauf geht für Eigentümer mit zahlreichen Fragen einher – schließlich verkauft man eine Wohnung nicht alle Tage. Sieben häufige Fragen beantworten wir hier:
Wie beeinflusst die Eigentümergemeinschaft den Verkauf einer Wohnung?
Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses spielen bei einem Wohnungsverkauf noch weitere Personen neben dem Verkäufer und Käufer eine Rolle: Die Eigentümergemeinschaft. Zwar haben die anderen Eigentümer im Wohngebäude kein Mitspracherecht bei der Wahl des neuen Eigentümers, die Kaufinteressenten werden jedoch sicherlich Fragen zur Eigentümergemeinschaft, ihren Vorstellungen und vergangenen Entscheidungen stellen. Möchte ein Wohnungseigentümer nämlich Veränderungen außerhalb seiner Wohnung vornehmen, wie etwa den Anbau eines Balkons oder auch nur den Austausch der Eingangstür, benötigt er dafür das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft. Viele Kaufinteressenten legen also bei ihrer Suche großen Wert darauf, dass die in die bestehende Eigentümergemeinschaft passen, sodass zukünftig keine Konflikte entstehen. Auch für Bereiche im Haus, die als Gemeinschaftseigentum gelten, wie etwa die öffentlichen Kellerräume, den Hausflur oder den Garten, müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.
Fallen beim Verkauf einer Eigentumswohnung Steuern an?
Grundsätzlich ist der Wohnungsverkauf für Privatpersonen steuerfrei. Unter Umständen können jedoch die Spekulationssteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer fällig werden.
- Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn eine Wohnung fremdgenutzt wird, also beispielsweise vermietet, und nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft wird. Für einen steuerfreien Verkauf ist mindestens eine Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nötig.
- Die Gewerbe- und Umsatzsteuern werden nur dann erhoben, wenn ein Wohnungsverkauf als gewerblich eingestuft wird. Das passiert, wenn Eigentümer mehr als 3 Immobilien in weniger als 5 Jahren verkaufen. Der Gewerbesteuersatz wird dabei von der jeweiligen Kommune festgelegt, in der die Immobilie steht. Die Umsatzsteuer liegt für einen gewerblichen Immobilienverkauf beim Regelsteuersatz von 19 Prozent.
Mit welchen Kosten müssen Eigentümer beim Wohnungsverkauf rechnen?
Jeder Immobilienverkauf ist mit Kosten verbunden. Einen großen Teil davon trägt in der Regel der Käufer: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch sowie für das Aufsetzen des Kaufvertrags. Weiter fallen jedoch noch zusätzliche Kosten an, die der Verkäufer vollständig trägt oder sich mit dem Käufer teilt.
- Die Kosten für die Wertermittlung trägt der Verkäufer. Durchgeführt werden sollte diese Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen, um einen möglichst realistischen Marktwert der Wohnung als Basis für den Verkaufspreis verwenden zu können. Arbeiten Verkäufer mit einem Immobilienmakler zusammen, besteht hier häufig eine Partnerschaft mit entsprechenden Sachverständigen, sodass die Suche nach einem Experten entfällt.
- Im Zuge der Beschaffung der nötigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf fallen an einigen Stellen Gebühren an. Dabei kann es sich beispielsweise um die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises handeln, aber auch für Verwaltungsgebühren, die Ämter erheben, wenn sie etwa den Grundbuchauszug bereitstellen. Auch hier hilft die Zusammenarbeit mit einem Makler: Teils werden die Kosten für die Unterlagenbeschaffung durch den Makler in die Maklergebühren inkludiert.
- Besteht noch eine laufende Finanzierung bei einer Bank, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die der Kreditnehmer zu tragen hat.
- Wurde eine Immobilie nicht vom Eigentümer bewohnt und wird nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft, fällt für gewöhnlich die Spekulationssteuer an.
- Wird die Wohnung in Zusammenarbeit mit einem Makler verkauft, teilen sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen die anfallenden Maklergebühren. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, liegen jedoch meist zwischen 5 und 8 Prozent. Bei einem privaten Verkauf fallen diese Gebühren natürlich nicht an.
Was muss bei einer Erbschaft beachtet werden?
Haben Sie eine Wohnung geerbt, gibt es ebenfalls einige Faktoren, die beachtet werden müssen. Befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft? Dann ist es unbedingt nötig, eine einstimmige Entscheidung aller Erben zum Umgang mit der Immobilie zu treffen. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem damit einhergehenden Freibetrag für eine Erbschaft kann außerdem die Erbschaftssteuer anfallen – unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft werden soll oder nicht. Hierzu wird der Verkehrswert der Wohnung als Grundlage verwendet.
Achtung: Spekulationssteuer!
Auch bei einer Erbschaft kann im Zuge des Wohnungsverkaufs unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen. Hier gilt der Kaufzeitpunkt des Erblassers: Liegt dieser noch keine 10 Jahre zurück und die Wohnung wurde nicht von ihm bewohnt, besteht die Steuerpflicht bei Verkauf. Der Zeitpunkt, zu dem der Erbe die Wohnung erhalten hat, spielt hierbei jedoch keine Rolle.
Wie lässt sich der passende Käufer für die bestehende Eigentümergemeinschaft finden?
Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung werden mit hoher Wahrscheinlichkeit Wert darauf legen, wie die Einstellung und die bisherigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft aussehen. Passen diese Faktoren nicht mit ihren eigenen Vorstellungen zusammen, werden sie wahrscheinlich Abstand von einem Kauf nehmen. Demnach ist es auch im Interesse des Verkäufers, Kaufinteressenten zu erreichen, die in die bestehende Gemeinschaft passen. Möglich ist das vor allem durch die klare Definition einer Zielgruppe. So haben beispielsweise Familien mit jungen Kindern meist andere Vorstellungen und Wünsche als Rentnerehepaare, die sich in ihrer Eigentumswohnung zur Ruhe setzen möchten.
Kommen bei Besichtigungen oder im Vorfeld Fragen zur Organisation und Ausstattung der Eigentümergemeinschaft auf, finden Sie viele Antworten beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung – letztere benötigen Sie ohnehin für den Verkauf Ihrer Wohnung. Auch Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen können mögliche Bedenken von Kaufinteressenten aufheben.
Wie unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung vom Hausverkauf?
Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses wird beim Wohnungsverkauf nicht ausschließlich die Eigentumswohnung selbst verkauft. Zusätzlich dazu erwerben Käufer immer auch anteilig die Nutzungsrechte am Wohnkomplex. Neben der Wohnung selbst, die als Sondereigentum gilt, gibt es noch weitere Bereiche im Wohnhaus, die der Hausgemeinschaft gehören und damit als Gemeinschaftseigentum gelten:
- Außenwände und tragende Innenwände
- Dach
- Treppenhaus und Flure
- Türen
- Decken und Fundament
- Aufzüge
- Gemeinschaftsräume
- Eingangstür, Gegensprechanlage, Briefkästen
- Heizungs- und Versorgungsleitungen
- Parkplätze
- Garagen
- Außenanlagen wie Innenhof und Garten
Änderungen an diesem Gemeinschaftseigentum müssen im Zuge einer Eigentümerversammlung mit der Eigentümergemeinschaft diskutiert und beschlossen werden. Demnach gilt es beim Verkauf, Kaufinteressen zu erreichen, die in die bestehende Gemeinschaft passen. Sie werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit nur dann für einen Kauf entscheiden, wenn sie keine Sorge vor großem Konfliktpotenzial haben müssen. Abgesehen von diesen Faktoren läuft der Verkauf einer Wohnung jedoch sehr ähnlich ab wie ein Hausverkauf.
Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen?
Ebenfalls vor dem Beginn des Verkaufsprozesses steht natürlich die Entscheidung für einen passenden Verkaufszeitpunkt. Möchte der Verkäufer schnell das Kapital aus der Immobilie freilegen, besteht diese Entscheidungsfreiheit natürlich nicht. Gibt es jedoch keine Eile mit dem Wohnungsverkauf, kann es durchaus sinnvoll sein, den Markt näher ins Auge zu fassen. Denn je höher aktuell die Nachfrage am Immobilienmarkt ist, desto besser stehen die Chancen, die Wohnung zeitnah zu einem guten Preis zu verkaufen. Diese Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach einer Eigentumswohnung:
- Marktsituation: Wie steht es um die Anzahl und Qualität der aktuellen Wohnungsangebote? Wie sind die aktuelle wirtschaftliche Lage und die Kaufkraft potenzieller Interessenten? In welcher Höhe befinden sich die aktuellen Immobilienpreise?
- Infrastruktur & Lage: In welcher Region liegt die Wohnung? Liegt sie in Stadtnähe und ist sie gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden? Wie steht es um die Nachbarschaft, das Verkehrsaufkommen und die Anbindung an Schulen und Geschäfte sowie Natur?
- Die Wohnung selbst: Wie steht es um die Verfügbarkeit der Wohnung, wo liegt der Preis im Marktvergleich und wie lässt sich die Qualität bewerten? Welche Angaben lassen sich zu Ausstattung, Alter, Energieeffizienz, Beschaffenheit und Modernisierungen machen?
Natürlich werden einige Faktoren wie beispielsweise die Lage in Bezug auf Schulen oder die Nachbarschaft von unterschiedlichen Zielgruppen unterschiedlichen bewertet. Entsprechend wichtig ist es, die eigene Zielgruppe zu definieren und ihre Wünsche und Bedürfnisse zu verstehen.
