Wohnung verkaufen:
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So wird der Verkauf zum Erfolg

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Wohnung zu verkaufen, bringt das häufig zahlreiche Fragen mit sich: Wie läuft der Verkaufsprozess überhaupt ab? Gibt es Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Wir geben Antworten und einen Überblick über die Schritte des Wohnungsverkaufs.

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Außenansicht von Altbauwohnungen

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Wohnung zu verkaufen, bringt das häufig zahlreiche Fragen mit sich: Wie läuft der Verkaufsprozess überhaupt ab? Welche Vorbereitungen muss ich treffen? Sollte ich mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten? Gibt es Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung? In diesem Artikel geben wir Antworten auf alle Fragen rund um den Wohnungsverkauf und führen Sie detailliert durch den Verkaufsprozess.

Kapitel

Ein junges Paar aus Mann und Frau steht inmitten von Umzugkartons in einer neuen Wohnung.
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Diese Gründe sprechen für den Verkauf einer Wohnung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, plant in der Regel, langfristig darin zu wohnen. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, die den Verkauf der Wohnung erfordern. Dabei kann es sich um vielfältige Gründe handeln:

Veränderung der Lebenslage

Das Leben lässt sich nicht voraussagen und auch nur selten zuverlässig planen. Je nachdem, welche Veränderungen sich ergeben, kann damit auch der Verkauf der Eigentumswohnung einhergehen. Dabei kann es sich beispielsweise um einen Umzug aus beruflichen Gründen und den damit einhergehenden Wunsch auf Eigentum an einem anderen Ort handeln, aber auch um persönliche Veränderungen wie eine Scheidung oder schlicht das Bedürfnis nach einem Tapetenwechsel. Kommt eine Vermietung der Wohnung nicht in Frage, ist der Verkauf der Weg der Wahl.

Erbschaft

Wird eine Eigentumswohnung im Zuge einer Erbschaft weitergegeben, entscheiden die neuen Eigentümer sich häufig für einen Verkauf. Das kann beispielsweise darin begründet sein, dass sie bereits selbst in einer eigenen Wohnung oder einem Haus leben, die Wohnung nicht ihren Vorstellungen entspricht oder sie an einem gänzlich anderen Ort leben. Auch eine Aufteilung der Erbschaft innerhalb einer Erbengemeinschaft kann den Verkauf erfordern. Da die Alternative der Vermietung oft mit erheblichem Aufwand einhergeht – besonders im Falle eines weiter entfernten Wohnortes – ist der Wohnungsverkauf eine häufige Entscheidung im Erbfall.

Altersbedingt

Kauft man eine Eigentumswohnung, liegt der Fokus häufig nicht unmittelbar auf möglichen Bedürfnissen wie der Barrierefreiheit, die mit dem Alter einhergehen können. Teils ist es im Alter jedoch schlicht nicht mehr möglich, sich ausreichend um die eigenen vier Wände zu kümmern, teils ist ein barrierefreier Umbau nicht möglich, etwa weil im Wohngebäude der Aufzug fehlt. Der Verkauf der Wohnung ist dann der Weg der Wahl.

Wer einen altersgerechten Umbau der Wohnung in Betracht zieht, kann mit Modellen wie der Verrentung oder dem Teilverkauf der Immobilie die nötige finanzielle Sicherheit erlangen. So ist es möglich, den Lebensabend sicher in den eigenen vier Wänden zu verbringen, ohne sich finanzielle Sorgen machen zu müssen: Bei der Immobilienverrentung erhält der Verkäufer regelmäßige Rentenzahlungen oder eine Einmalzahlung bei Verkauf der Wohnung, behält aber ein lebenslanges Wohnrecht. Beim Teilverkauf werden bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauft und das Wohnrecht bleibt ebenfalls bestehen. So profitiert der Verkäufer weiterhin von zukünftigen Wertsteigerungen.

Die Immobilie als Investition

Nicht jeder Eigentümer plant, lebenslang in einer Immobilie wohnen zu bleiben. Häufig werden Eigentumswohnungen ebenso wie Häuser auch als Investition gesehen, sodass ein Verkauf mit der Realisierung der Gewinne zusammenhängt. Hier müssen Eigentümer jedoch die Spekulationssteuer beachten: Wer eine Wohnung nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft, aber nicht selbst darin gelebt hat, muss damit rechnen, dass die Spekulationssteuer fällig wird.

Finanzielle Gründe

In jeder Immobilie ist hohes Kapital gebunden. Häufig liegt der Grund für den Wohnungsverkauf deshalb schlicht in der finanziellen Lage. Vielleicht ist der Verkäufer auf der Suche nach einem Haus und benötigt das Eigenkapital aus der Wohnung, vielleicht wird aber auch aus persönlichen Gründen viel Kapital auf einmal benötigt. Andersherum ist einer der beliebtesten Gründe für den Verkauf einer Eigentumswohnung aber auch eine positive Marktlage. Sind die Preise für Immobilien gerade hoch und es besteht keine Bindung an die Wohnung, entscheiden sich immer wieder Eigentümer für den Verkauf, um das Kapital daraus anderweitig einsetzen zu können.

Eine Maklerin führt ein junges Paar aus Mann und Frau durch eine leere Wohnung.
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Wohnung verkaufen: die 4 Phasen

Von der Vorbereitung über die Vermarktungsphase und die Verkaufsabwicklung bis zur schlussendlichen Übergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer wartet ein komplexer und häufig zeitaufwendiger Prozess. Sinnvoll ist es, bereits zu Beginn alle nötigen Unterlagen für den Verkauf zu beschaffen, um späterem Stress vorzubeugen und die höchstmögliche Transparenz für Kaufinteressenten zu bieten.

Auch die Entscheidung, ob der Verkauf in Zusammenarbeit mit einem Makler stattfinden soll oder nicht, sollte im besten Fall vor Verkaufsbeginn getroffen werden. Sicherlich ist es auch zu jedem anderen Zeitpunkt möglich, einen Makler zu beauftragen, eine Zusammenarbeit von Beginn an bringt jedoch einige Vorteile mit wie beispielsweise die Erfahrung in der Festlegung einer Verkaufsstrategie und der Definition einer Zielgruppe. Auch die dringend empfohlene professionelle Wertermittlung kann durch einen Makler unkomplizierter werden: Viele Immobilienmakler gehen eine Partnerschaft mit zertifizierten Sachverständigen ein, sodass Sie sich nicht auf die Suche nach einem passenden Experten machen müssen. Das sind die 4 Phasen eines Wohnungsverkaufs.

Phase 1: Vorbereitung

Jeder Immobilienverkauf benötigt eine durchdachte Vorbereitungsphase. Wichtigste Aufgabe in dieser Phase ist die professionelle Bewertung der Eigentumswohnung – sie bestimmt letztendlich den Preis, zu dem die Wohnung angeboten wird. Außerdem ist es an dieser Stelle sinnvoll, bereits alle nötigen Unterlagen für den Verkauf zu beschaffen und über mögliche Renovierungen oder Reparaturen an der Wohnung nachzudenken.

Bewertung der Immobilie

Die Wertermittlung ist die Basis jedes Immobilienverkaufs. Hier wird der Verkehrswert der Wohnung ermittelt, um daraufhin den Angebotspreis definieren zu können. Für diese Wertermittlung gibt es inzwischen zahlreiche Online-Tools, die zuverlässig und teils sogar kostenlos eine Bewertung der Wohnung versprechen. Für einen ersten Überblick über den Immobilienwert reicht eine solche Ermittlung aus – für den tatsächlichen Verkauf sollten Sie jedoch immer auf einen professionellen Immobiliengutachter setzen. Statt einer Bewertung aus der Ferne, wie sie mittels Online-Tools durchgeführt wird, stützt ein Gutachter seine Wertermittlung auf eine Vor-Ort-Besichtigung der Wohnung und bestimmt den Verkehrswert anhand festgelegter Kriterien. Beeinflusst wird der Verkehrswert einer Wohnung unter anderem durch folgende Faktoren:

  • Zustand & energetische Beschaffenheit
  • Ausstattung, Alter und individuelle Merkmale
  • Infrastruktur & Lage
  • Verfügbarkeit (bezugsfrei oder vermietet)

Wie entsteht aus der Wertermittlung der Angebotspreis?

Häufig ist der Verkehrswert einer Immobilie nicht direkt auch der Angebotspreis. Vielmehr spielen hier zusätzlich auch die aktuelle Marktlage, also das Kaufinteresse, sowie die Vermarktungsstrategie eine Rolle. Soll die Wohnung beispielsweise möglichst zeitnah verkauft werden, wird der Angebotspreis meist etwas niedriger angesetzt als bei einem Verkauf ohne Zeitdruck. Wichtig ist an dieser Stelle, die objektive Wertermittlung zur Basis zu nehmen und nicht den subjektiven Wert der Wohnung, der möglicherweise durch eine emotionale Bindung daran beeinflusst wird.

Wohnung herrichten

Kleinere Schönheitsreparaturen können das Kaufinteresse und den Erfolg von Besichtigungen steigern, Renovierungen oder Modernisierungen können außerdem Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen. Viele Verkäufer fragen sich deshalb: Sollte eine Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden? Diese Frage lässt sich mit einem klassischen „Es kommt darauf an“ beantworten – und zwar darauf, welche Wertsteigerung durch Renovierungen oder Modernisierungsarbeiten erwartet werden kann und wie es um den Faktor Zeit steht. Der Verkaufspreis sollte durch die Arbeiten mindestens um die Kosten der Renovierung oder Modernisierung steigen. Außerdem steht die Frage im Raum, wie viel Zeit für die Maßnahmen benötigt wird. Lohnt es sich, den Verkauf deshalb weiter nach hinten zu schieben oder übersteigen am Ende Zeit und Kosten den Nutzen?

Kann die Wohnung auch vermietet verkauft werden?

Ebenfalls spielt die Verfügbarkeit der Eigentumswohnung eine Rolle bei der Verkaufsvorbereitung: Steht die Wohnung aktuell leer oder ist sie vermietet? Möchten Sie eine leerstehende Wohnung verkaufen, erhöht das einerseits die Verkaufschancen und andererseits den Wert. Der Grund dafür ist simpel: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann sie zunächst nicht selbst bewohnen. Stattdessen ist erst der Nachweis nötig, dass die Wohnung für den Eigenbedarf gekauft wurde, woraufhin die Kündigung der aktuellen Mieter mit einer Kündigungsfrist von etwa 3 bis 9 Monaten erfolgen kann. Bis die neuen Eigentümer tatsächlich in ihre Wohnung einziehen können, kann demnach eine geraume Zeit vergehen.

Anders steht es, wenn eine vermietete Eigentumswohnung in großen Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen verkauft werden soll. Hier finden sich häufig Investoren und Immobiliengesellschaften, die die Wohnung als Kapitalanlage kaufen und für die es damit keinen Unterschied macht, ob sie aktuell vermietet ist oder nicht.

Achtung: Vorkaufsrecht!

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht, sofern die Wohnung nicht an Verwandte oder Angehörige des Haushalts des Vermieters verkauft werden soll. Dieses Vorkaufsrecht gilt jedoch nur für den ersten Verkauf nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung.  

Unterlagen beschaffen

Der dritte Schritt in der Vorbereitungsphase ist die Beschaffung der nötigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf. Hier gilt grundsätzlich: Je mehr Unterlagen bereits zu einem frühen Zeitpunkt zur Verfügung stehen, desto besser. Sie stärken das Vertrauen und damit die Sicherheit für Kaufinteressenten und bei Abschluss des Verkaufs für die Bank. Zudem spart das möglichen Stress zum Ende des Verkaufsprozesses und sorgt für maximale Transparenz gegenüber Kaufinteressenten – ebenso für eine zuverlässige Quelle und Belege für Antworten rund um die Wohnung, die bei Besichtigungen aufkommen können. Diese Unterlagen werden grundsätzlich für einen Immobilienverkauf benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Wohn- & Nutzflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Bauakte (beinhaltet u.a. Baubeschreibung, Baupläne und Baugenehmigungsurkunde)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Amtliche Flurkarte
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Erbbau Pachtvertrag inkl. Informationen zum Erbbauzins
  • Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen (sofern vorhanden)

Dabei ist der Grundbuchauszug neben dem Personalausweis und der Steueridentifikationsnummer das einzige Dokument, das für den Vertragsabschluss beim Notar zwingend nötig ist. Die weiteren Unterlagen bilden jedoch eine wichtige Sicherheit, die vor allem Banken fordern. Zusätzlich dazu sind für den Verkauf einer Eigentumswohnung folgende Unterlagen nötig:

  • Teilungserklärung / Gem. Ordnung
  • Hausgeld und Nebenkosten der letzten drei Jahre
  • Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Stand der Instandhaltungsrücklagen
  • Aufteilungsplan mit Zimmergrößen
  • Höhe der anstehenden Sonderumlagen, sofern geplant
  • Durchgeführte und geplante Renovierungen
  • Zusätzlich bei vermieteten Wohnungen: Kopie des Verwaltervertrages, des Mietvertrages und der Betriebskostenabrechnung

Phase 2: Vermarktung

Sind alle Vorbereitungen abgeschlossen, kann jetzt die Vermarktungsphase beginnen. Hier gilt es zunächst, die Zielgruppe zu definieren und eine Verkaufsstrategie festzulegen. Daraufhin können Exposé und Anzeigen erstellt werden – dann folgen die Besichtigungstermine. Gerade für die Vermarktungsstrategie bringen die Expertise und Erfahrungen eines Immobilienmaklers Vorteile mit sich.

Festlegen der Verkaufsstrategie

Die Vermarktungsstrategie basiert vor allem auf der Zielgruppe, die Sie mit Ihrem Immobilienangebot erreichen möchten. Letztendlich ist es Ihre Aufgabe, den Verkaufsprozess so zu gestalten, dass er Ihre Zielgruppe anspricht: Das betrifft unter anderem die gewählte Plattform sowie die Ansprache in Exposé und Anzeigen. Als erstes gilt es also herauszufinden, an wen Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten: an Singles, Paare mit oder ohne Kinder, an Studierende, an Senioren oder an Kapitalanleger? Um den Verkauf dann erfolgreich abschließen zu können, müssen Sie natürlich wissen, mit welcher Ansprache und an welchen Orten Sie eben diese Zielgruppe erreichen und überzeugen. Hier liegt deshalb ein entscheidender Vorteil in der Zusammenarbeit mit einem Makler: Er hat einerseits Erfahrungswerte, welche Wohnungen sich an welche Zielgruppe vermarkten lassen und andererseits wichtiges Wissen, wie und wo diese Zielgruppe erreicht werden kann.

Erstellung von Anzeige & Exposé

Sind Zielgruppe und Vermarktungsstrategie erstellt, können im nächsten Schritt das Exposé sowie die Anzeigen für Immobilienportale erstellt werden. Sowohl Anzeige als auch Exposé sollen Kaufinteressenten ansprechen und ihnen einen guten Überblick über die Wohnung geben. Wichtig sind deshalb qualitativ hochwertige Fotos sowie detaillierte Beschreibungen und Angaben zur Wohnung. Es gilt also zuerst: Wohnung aufräumen, persönliche Gegenstände entfernen und professionelle Fotos aufnehmen. Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, können an dieser Stelle auch Aufnahmen für einen 360°-Rundgang gemacht werden, sodass Interessenten sich bereits vor der Besichtigung ein sehr realistisches Bild der Wohnung machen können. Diese Inhalte gehören in Exposé und Anzeige:

  • Grundlegende Informationen zur Wohnung wie Adresse, aktuelle Nutzung und Verfügbarkeit
  • Infos zur Immobilie, etwa Baujahr, Bauweise und vergangene Renovierungen
  • Infos zum Objekt wie Zimmeranzahl, Wohnfläche und Ausstattung
  • Angaben zum Energieausweis, Informationen zur Energienutzung
  • Angebotspreis
  • Fotos und Grundrisse
  • Umgebungsbeschreibung: Stadtviertel, Nachbarschaft, städtische oder ländliche Lage
  • Standortbeschreibung: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung, Schulen und Kitas

Durchführung der Besichtigungen

Haben sich genügend Interessenten gefunden, können im nächsten Schritt die Wohnungsbesichtigungen stattfinden. Auch hier gilt wie bei Aufnahme der Fotos: Die Wohnung sollte ordentlich und sauber sein, außerdem spielt eine professionelle, aber einladende Atmosphäre eine wichtige Rolle. Wichtig ist auch, sich auf Fragen zur Wohnung, zu Renovierungen oder Modernisierungen vorzubereiten und nach Möglichkeit die entsprechenden Unterlagen mit diesen Informationen bereitzulegen. Ist die Wohnung aktuell vermietet, müssen die Besichtigungen natürlich im Vorfeld mit den Mietern abgesprochen werden. In diesem Fall ist es umso sinnvoller, einen 360°-Rundgang anzubieten, damit Besichtigungen nur noch mit wenigen Interessenten in der engeren Auswahl durchgeführt werden müssen.

Phase 3: Verkaufsabwicklung

Konnte mindestens ein potenzieller Käufer gefunden werden, der ins gesuchte Profil passt, ernstes Interesse hat und eine entsprechende Bonität mitbringt, können jetzt die Preisverhandlungen beginnen. Diese Verhandlungen werden häufig mit mehreren Kaufinteressenten geführt, da eine Wohnung nicht immer zum Angebotspreis verkauft wird. Entsteht durch mehrere Interessenten eine Konkurrenzsituation, kann der tatsächliche Kaufpreis am Ende durchaus höher liegen als der zuvor angegebene Angebotspreis des Eigentümers.

Erfolgt der Wohnungsverkauf mit Unterstützung eines Maklers, führt dieser üblicherweise die Preisverhandlungen. Die Vorteile für Verkäufer: langjährige Erfahrung und professionelles Auftreten. Wer seine Wohnung privat verkauft, sollte sich unbedingt im Vorfeld eine Verhandlungsstrategie überlegen und ein Gespräch nach Möglichkeit mit Verwandten oder Freunden simulieren, um ein Gefühl für die Situation zu bekommen. Konnte eine Einigung mit einem Kaufinteressenten gefunden werden, kann im nächsten Schritt der Kaufvertrag vom Notar aufgesetzt werden. Dafür sind zusätzlich zu den immobilienbezogenen Unterlagen und einem gültigen Personalausweis oder Reisepass folgende Angaben nötig:

  • Kaufpreis
  • Gewünschter Zahlungstermin
  • Zahlungsangaben (bspw. Steuer-ID, Kontodaten)

Der notarielle Kaufvertrag wird jetzt Verkäufer und Käufer vorgelegt. Haben beide Seiten zugestimmt, kann im nächsten Schritt der Beurkundungstermin beim Notar vereinbart werden, bei dem der Kauf finalisiert wird.

Welche Kosten sind mit der notariellen Beurkundung verbunden?

Ein Wohnungsverkauf ist in Deutschland nur dann rechtskräftig, wenn er notariell beurkundet ist. Für diese Beurkundung fallen Notargebühren an, ebenso für die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Diese zählen zu den Kaufnebenkosten und werden in der Regel vom Käufer getragen. Die Gebühren für den Notar liegen für gewöhnlich bei 1,5 Prozent, die Grundbuchumschreibung liegt bei 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Phase 4: Übergabe

Käufer und Verkäufer haben dem Kaufvertrag zugestimmt. Jetzt wird ein Termin für die Beurkundung vereinbart, nach dem der Verkauf rechtskräftig ist. Der Notar kümmert sich im Anschluss daran um die Zahlungsabwicklung sowie um die darauffolgende Eintragung im Grundbuch. Aufgabe des Verkäufers ist es nach erhaltener Zahlung nur noch, die Schlüsselübergabe zu organisieren und durchzuführen. Auch bei diesem Schritt kann ein Makler unterstützen. Er stellt üblicherweise ein Übergabeprotokoll zur Verfügung, in dem beispielsweise die übergegebenen Schlüssel vermerkt und alle Zählerstände erfasst werden, sodass keine Unklarheiten mehr bestehen bleiben.

Wertermittlung professionell. Qualifizierte Bewertung vom Immobiliensachverständigen.

Torsten Gehrken begleitet Sie mit seinem Team durch den Prozess des Hausverkaufs. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittelt er den Wert der Immobilie professionell und neutral. Das gesamte ImmoVernunft-Team steht Ihnen mit geballter Immobilienkenntnis beim Hausverkauf zur Seite, berät Sie professionell und unterstützt Sie tatkräftig in allen Belangen rund um das Thema Immobilien.

Dipl. Sachverständiger (Europ.Inst.FIB)
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D3)
zertifizierter Sachverständiger gem. DIN EN ISO/IEC 17024
Mitglied des  Gutachterausschusses der Stadt Mülheim an der Ruhr
Torsten Gehrken am Schreibtisch.
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7 wichtige Fragen und Antworten rund um den Wohnungsverkauf

Jeder Immobilienverkauf geht für Eigentümer mit zahlreichen Fragen einher – schließlich verkauft man eine Wohnung nicht alle Tage. Sieben häufige Fragen beantworten wir hier:

Wie beeinflusst die Eigentümergemeinschaft den Verkauf einer Wohnung?

Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses spielen bei einem Wohnungsverkauf noch weitere Personen neben dem Verkäufer und Käufer eine Rolle: Die Eigentümergemeinschaft. Zwar haben die anderen Eigentümer im Wohngebäude kein Mitspracherecht bei der Wahl des neuen Eigentümers, die Kaufinteressenten werden jedoch sicherlich Fragen zur Eigentümergemeinschaft, ihren Vorstellungen und vergangenen Entscheidungen stellen. Möchte ein Wohnungseigentümer nämlich Veränderungen außerhalb seiner Wohnung vornehmen, wie etwa den Anbau eines Balkons oder auch nur den Austausch der Eingangstür, benötigt er dafür das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft. Viele Kaufinteressenten legen also bei ihrer Suche großen Wert darauf, dass die in die bestehende Eigentümergemeinschaft passen, sodass zukünftig keine Konflikte entstehen. Auch für Bereiche im Haus, die als Gemeinschaftseigentum gelten, wie etwa die öffentlichen Kellerräume, den Hausflur oder den Garten, müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Fallen beim Verkauf einer Eigentumswohnung Steuern an?

Grundsätzlich ist der Wohnungsverkauf für Privatpersonen steuerfrei. Unter Umständen können jedoch die Spekulationssteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer fällig werden.

  • Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn eine Wohnung fremdgenutzt wird, also beispielsweise vermietet, und nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft wird. Für einen steuerfreien Verkauf ist mindestens eine Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nötig.
  • Die Gewerbe- und Umsatzsteuern werden nur dann erhoben, wenn ein Wohnungsverkauf als gewerblich eingestuft wird. Das passiert, wenn Eigentümer mehr als 3 Immobilien in weniger als 5 Jahren verkaufen. Der Gewerbesteuersatz wird dabei von der jeweiligen Kommune festgelegt, in der die Immobilie steht. Die Umsatzsteuer liegt für einen gewerblichen Immobilienverkauf beim Regelsteuersatz von 19 Prozent.

Mit welchen Kosten müssen Eigentümer beim Wohnungsverkauf rechnen?

Jeder Immobilienverkauf ist mit Kosten verbunden. Einen großen Teil davon trägt in der Regel der Käufer: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch sowie für das Aufsetzen des Kaufvertrags. Weiter fallen jedoch noch zusätzliche Kosten an, die der Verkäufer vollständig trägt oder sich mit dem Käufer teilt.

  • Die Kosten für die Wertermittlung trägt der Verkäufer. Durchgeführt werden sollte diese Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen, um einen möglichst realistischen Marktwert der Wohnung als Basis für den Verkaufspreis verwenden zu können. Arbeiten Verkäufer mit einem Immobilienmakler zusammen, besteht hier häufig eine Partnerschaft mit entsprechenden Sachverständigen, sodass die Suche nach einem Experten entfällt.
  • Im Zuge der Beschaffung der nötigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf fallen an einigen Stellen Gebühren an. Dabei kann es sich beispielsweise um die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises handeln, aber auch für Verwaltungsgebühren, die Ämter erheben, wenn sie etwa den Grundbuchauszug bereitstellen. Auch hier hilft die Zusammenarbeit mit einem Makler: Teils werden die Kosten für die Unterlagenbeschaffung durch den Makler in die Maklergebühren inkludiert.
  • Besteht noch eine laufende Finanzierung bei einer Bank, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die der Kreditnehmer zu tragen hat.
  • Wurde eine Immobilie nicht vom Eigentümer bewohnt und wird nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft, fällt für gewöhnlich die Spekulationssteuer an.
  • Wird die Wohnung in Zusammenarbeit mit einem Makler verkauft, teilen sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen die anfallenden Maklergebühren. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, liegen jedoch meist zwischen 5 und 8 Prozent. Bei einem privaten Verkauf fallen diese Gebühren natürlich nicht an.  

Was muss bei einer Erbschaft beachtet werden?

Haben Sie eine Wohnung geerbt, gibt es ebenfalls einige Faktoren, die beachtet werden müssen. Befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft? Dann ist es unbedingt nötig, eine einstimmige Entscheidung aller Erben zum Umgang mit der Immobilie zu treffen. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem damit einhergehenden Freibetrag für eine Erbschaft kann außerdem die Erbschaftssteuer anfallen – unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft werden soll oder nicht. Hierzu wird der Verkehrswert der Wohnung als Grundlage verwendet.

Achtung: Spekulationssteuer!

Auch bei einer Erbschaft kann im Zuge des Wohnungsverkaufs unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen. Hier gilt der Kaufzeitpunkt des Erblassers: Liegt dieser noch keine 10 Jahre zurück und die Wohnung wurde nicht von ihm bewohnt, besteht die Steuerpflicht bei Verkauf. Der Zeitpunkt, zu dem der Erbe die Wohnung erhalten hat, spielt hierbei jedoch keine Rolle.

Wie lässt sich der passende Käufer für die bestehende Eigentümergemeinschaft finden?

Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung werden mit hoher Wahrscheinlichkeit Wert darauf legen, wie die Einstellung und die bisherigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft aussehen. Passen diese Faktoren nicht mit ihren eigenen Vorstellungen zusammen, werden sie wahrscheinlich Abstand von einem Kauf nehmen. Demnach ist es auch im Interesse des Verkäufers, Kaufinteressenten zu erreichen, die in die bestehende Gemeinschaft passen. Möglich ist das vor allem durch die klare Definition einer Zielgruppe. So haben beispielsweise Familien mit jungen Kindern meist andere Vorstellungen und Wünsche als Rentnerehepaare, die sich in ihrer Eigentumswohnung zur Ruhe setzen möchten.

Kommen bei Besichtigungen oder im Vorfeld Fragen zur Organisation und Ausstattung der Eigentümergemeinschaft auf, finden Sie viele Antworten beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung – letztere benötigen Sie ohnehin für den Verkauf Ihrer Wohnung. Auch Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen können mögliche Bedenken von Kaufinteressenten aufheben.

Wie unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung vom Hausverkauf?

Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses wird beim Wohnungsverkauf nicht ausschließlich die Eigentumswohnung selbst verkauft. Zusätzlich dazu erwerben Käufer immer auch anteilig die Nutzungsrechte am Wohnkomplex. Neben der Wohnung selbst, die als Sondereigentum gilt, gibt es noch weitere Bereiche im Wohnhaus, die der Hausgemeinschaft gehören und damit als Gemeinschaftseigentum gelten:

  • Außenwände und tragende Innenwände
  • Dach
  • Treppenhaus und Flure
  • Türen
  • Decken und Fundament
  • Aufzüge
  • Gemeinschaftsräume
  • Eingangstür, Gegensprechanlage, Briefkästen
  • Heizungs- und Versorgungsleitungen
  • Parkplätze
  • Garagen
  • Außenanlagen wie Innenhof und Garten

Änderungen an diesem Gemeinschaftseigentum müssen im Zuge einer Eigentümerversammlung mit der Eigentümergemeinschaft diskutiert und beschlossen werden. Demnach gilt es beim Verkauf, Kaufinteressen zu erreichen, die in die bestehende Gemeinschaft passen. Sie werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit nur dann für einen Kauf entscheiden, wenn sie keine Sorge vor großem Konfliktpotenzial haben müssen. Abgesehen von diesen Faktoren läuft der Verkauf einer Wohnung jedoch sehr ähnlich ab wie ein Hausverkauf.

Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen?

Ebenfalls vor dem Beginn des Verkaufsprozesses steht natürlich die Entscheidung für einen passenden Verkaufszeitpunkt. Möchte der Verkäufer schnell das Kapital aus der Immobilie freilegen, besteht diese Entscheidungsfreiheit natürlich nicht. Gibt es jedoch keine Eile mit dem Wohnungsverkauf, kann es durchaus sinnvoll sein, den Markt näher ins Auge zu fassen. Denn je höher aktuell die Nachfrage am Immobilienmarkt ist, desto besser stehen die Chancen, die Wohnung zeitnah zu einem guten Preis zu verkaufen. Diese Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach einer Eigentumswohnung:

  • Marktsituation: Wie steht es um die Anzahl und Qualität der aktuellen Wohnungsangebote? Wie sind die aktuelle wirtschaftliche Lage und die Kaufkraft potenzieller Interessenten? In welcher Höhe befinden sich die aktuellen Immobilienpreise?
  • Infrastruktur & Lage: In welcher Region liegt die Wohnung? Liegt sie in Stadtnähe und ist sie gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden? Wie steht es um die Nachbarschaft, das Verkehrsaufkommen und die Anbindung an Schulen und Geschäfte sowie Natur?
  • Die Wohnung selbst: Wie steht es um die Verfügbarkeit der Wohnung, wo liegt der Preis im Marktvergleich und wie lässt sich die Qualität bewerten? Welche Angaben lassen sich zu Ausstattung, Alter, Energieeffizienz, Beschaffenheit und Modernisierungen machen?

Natürlich werden einige Faktoren wie beispielsweise die Lage in Bezug auf Schulen oder die Nachbarschaft von unterschiedlichen Zielgruppen unterschiedlichen bewertet. Entsprechend wichtig ist es, die eigene Zielgruppe zu definieren und ihre Wünsche und Bedürfnisse zu verstehen.

Glücklickes Paar steht neben Immobilienmakler in neuer Wohnung umgebgen von Kartons und eingepackten Möbeln.
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Fazit: Der erfolgreiche Wohnungsverkauf im Überblick

Um eine Eigentumswohnung erfolgreich zu verkaufen, benötigt es vor allem eines: umfassende und durchdachte Planung. Schließlich handelt es sich bei einem Wohnungsverkauf um einen komplexen und aufwendigen Prozess, bei dem der umfassendste Schritt wahrscheinlich die Vorbereitung ist. Hier müssen verschiedene Unterlagen gesammelt und beantragt werden, die Wertermittlung durchgeführt und Entscheidungen zum Verkaufspreis und möglichen Modernisierungen oder Renovierungen vor Verkaufsbeginn getroffen werden. Soll der Wohnungsverkauf privat abgewickelt werden, sollten Eigentümer in jedem Fall Interesse an der Immobilienbranche und am aktuellen Markt mitbringen.

Alternativ bietet sich immer die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler an. Verkäufer profitieren hier von langjähriger Erfahrung, regionaler Marktkenntnis, sowie Zeitersparnis. Der Kontakt kann aber auch noch im Laufe des Prozesses aufgenommen werden. Einen Makler können Sie bereits in der Vorbereitungsphase beauftragen, aber auch erst nach den ersten Besichtigungsterminen, sollten Sie feststellen, dass Ihnen die Aufgaben über den Kopf wachsen. Ob mit oder ohne Makler: Gute Vorbereitung und Planung sind das A und O für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf.

Hinweis:
Dieser Artikel wurde sorgfältig nach aktuellem Stand sowie nach bestem Wissen und Gewissen verfasst. Alle Angaben sind ohne Gewähr und können potenziellen Veränderungen unterliegen.
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