Scheidung - Was passiert mit der Immobilie?
Der Umgang mit Immobilien in der Scheidung

Aufgeschlagener Ratgeber zu Immobilien bei Scheidung

Vorwort

Liebe Immobilieneigentümerin,
lieber Immobilieneigentümer,

eine Scheidung ist eine emotionale Herausforderung, die viel Kraft benötigt. Ist außerdem eine gemeinsame Immobilie im Spiel, steigt die emotionale Belastung zusätzlich. Eine solche Situation bringt Konfliktpotenzial, vor allem aber auch viele Fragen mit sich.

Was soll mit der gemeinsamen Immobilie geschehen? Möchte ein Partner weiterhin darin leben? Soll das Haus verkauft werden, weil der emotionale Ballast zu hoch ist?

Wir möchten Sie mit unserem Ratgeber in einer schwierigen Situation unterstützen. Auf den nächsten Seiten finden Sie wichtige Informationen und Tipps zum Umgang mit Immobilien während einer Scheidung.

Selbstverständlich können Sie sich mit Fragen oder dem Wunsch nach Unterstützung jederzeit an uns wenden. Wir wünschen Ihnen alles Gute für die kommende Zeit.

Torsten Gehrken
Ihr Torsten Gehrken
Geschäftsführer der ImmoVernunft GmbH

Kapitel

01

Scheidung mit Immobilie - Was passiert jetzt?

Lässt ein Ehepaar sich scheiden, handelt es sich dabei um einen emotionalen und nervenaufreibenden Prozess. Nicht selten ist im Scheidungsfall eine gemeinsame Immobilie mit im Spiel, die die Ehepartner alleine oder mit Kindern bewohnen. Durch diesen Umstand wird die Lage oft noch komplizierter: Was passiert nach der Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten und bringt daher großes Konfliktpotenzial mit sich. Möchten Sie oder Ihr Ehepartner mit den Kindern im Haus bleiben? Wie steht es um den Kredit, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist? Neben der emotionalen Belastung gibt es auch einige rechtliche Fragen, die es an dieser Stelle zu beantworten gilt – gibt es zum Beispiel einen Ehevertrag, in dem der Umgang mit der Immobilie im Falle einer Scheidung geregelt ist? Ob fest definiertes Regelwerk oder nicht: Eine einvernehmliche Lösung ist der schnellste und beste Weg für alle Seiten und spart nervenaufreibende Streitigkeiten.

In diesem Ratgeber finden Sie Tipps rund um Immobilien in der Scheidung, Antworten auf gängige Fragen und Informationen zu Ihren Möglichkeiten:

Optionen zum Umgang mit der Immobilie
Verkauf, Eigennutzung oder Übertragung an die Kinder
Der Hauskredit nach der Trennung
Die Relevanz des Immobilienwerts

Wertermittlung professionell. Qualifizierte Bewertung vom Immobiliensachverständigen.

Torsten Gehrken begleitet Sie mit seinem Team durch den Prozess des Hausverkaufs im Zuge der Immmobilienverrentung. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittelt er den Wert der Immobilie professionell und neutral. Das gesamte ImmoVernunft Team steht Ihnen mit geballter Immobilienkenntnis beim Hausverkauf zur Seite, berät Sie professionell und unterstützt Sie tatkräftig in allen Belangen rund um das Thema Immobilien.

Dipl. Sachverständiger (Europ.Inst.FIB)
DEKRA-zertifizierter Sacherständiger (D3)
zertifizierter Sacherständiger gem. DIN EN ISO/IEC 17024
Mitglied des  Gutachterausschusses der Stadt Mülheim an der Ruhr
02

Optionen in einer Scheidung mit Immobilien

Die wichtigste Grundlage für alle Entscheidungen zu Ihrer Immobilie ist die Vereinbarung, die Sie bei Eheschließung eingegangen sind. Sofern kein Ehevertrag geschlossen wurde, leben Sie in einer Zugewinngemeinschaft.

Wir möchten an dieser Stelle den wichtigsten Tipp für den Fall einer Scheidung mit Immobilie als erstes geben: Versuchen Sie, eine einvernehmliche Regelung zum Umgang mit dem Haus zu finden. So sparen Sie neben Nerven und Streitgesprächen oft auch Geld – Konflikte durch eine Scheidung können schnell zum finanziellen Tiefschlag führen.

Integrieren Sie im Zweifel eine neutrale dritte Partei in Ihre Gespräche – das kann ein Anwalt sein, aber auch ein Mediator, der Sie in der Lösungsfindung unterstützt. Durch den dritten Gesprächsteilnehmer sinkt das Konfliktpotenzial und die Emotionen können durch die richtige Moderation des Gesprächs in Grenzen gehalten werden. Geht es um den weiteren Umgang mit einer Immobilie, empfiehlt sich eine dritte Partei, die sich mit der Thematik auskennt und Ihnen die Optionen erklären kann.

Folgende Möglichkeiten haben Sie:

Die Übertragung

Die Schenkung

Die Realteilung

Der Verkauf

Die Teilversteigerung

Mögliche Optionen im Umgang mit der Immobilie

Die Übertragung der Immobilie

Möchten Sie oder Ihr Partner weiterhin im Haus wohnen, zum Beispiel, um die Kinder in ihrem gewohnten Umfeld zu belassen, kann die Immobilie übertragen werden. Ist die Immobilie bereits abbezahlt, wird der Partner bemessen am aktuellen Marktwert und seinem Eigentumsanteil ausgezahlt. Ist das Haus noch bei der Bank belastet, müssen die Schulden ebenfalls übernommen werden – hier sollten Sie ein frühzeitiges Gespräch mit der Bank führen, da diese als Kreditgeber nicht verpflichtet ist, eine Partei aus ihrer Haftung zu entlassen.

Die Realteilung der Immobilie

Je nachdem, wie das Haus aufgeteilt ist, kann eine räumliche Aufteilung erfolgen. Kann das Haus so umgebaut werden, dass zwei separate Wohneinheiten entstehen, handelt es sich dabei um eine Realteilung – beide Partner erhalten dabei die Eigentumsrechte an einem Teil der Immobilie. Teilen Sie sich das gemeinsame Sorgerecht für Ihr Kind und kommen auch nach der Trennung gut miteinander aus, kann diese Option eine gute Lösung sein. Hier sollten Sie jedoch die Kosten und den Aufwand für den nötigen Umbau mit einkalkulieren.

Teilversteigerung der Immobilie

Sollte die Lage so verzwickt sein, dass Sie sich mit Ihrem Partner nicht auf einen Weg einigen können, ist die Teilversteigerung der Immobilie die letzte Lösung. Diese Teilversteigerung kann von beiden Parteien unabhängig von ihrem Eigentumsanteil beim Amtsgericht beauftragt werden. Ein Gutachter schätzt dann den Wert der Immobilie und legt die Untergrenze für ein Bieterverfahren fest. Der Erlös wird schließlich unter beiden Parteien aufgeteilt. Hier gibt es allerdings einen großen Nachteil: Das Einstiegsgebot liegt in der Regel etwa 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert der Immobilie. Damit müssen Sie bei dieser Option mit erheblichen finanziellen Einbußen rechnen.

Verkauf der Immobilie

Sobald das Trennungsjahr überstanden ist, entscheiden sich viele Ehepaare für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie, sofern die Lebenssituation es zulässt. Oft ist der emotionale Aspekt des Hauses ein treibender Faktor: Neben zahlreichen Erinnerungen, die an der Immobilie hängen, können sich viele geschiedene Partner auch nicht vorstellen, in Zukunft Absprachen zu Renovierungen oder zur Verwaltung zu treffen. Auch hier ist es ratsam, eine neutrale dritte Partei in den Verkauf zu integrieren. Ein neutraler Gutachter kann objektiv den Wert des Hauses bestimmen und ein Immobilienmakler übernimmt die Vermarktung. So können Sie die emotionalen Hürden und das Konfliktpotenzial so gering wie möglich halten.

03

Häufige Fragen & Antworten zu Immobilien bei Scheidung

Lässt eine Scheidung sich nicht mehr vermeiden, treten in Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie oft zahlreiche Fragen auf. Fragen, auf die es zum Teil komplexe Antworten gibt, mit denen viele Paare sich in dieser nervenaufreibenden Zeit nicht intensiv befassen möchten. Wir geben einen Überblick über gängige Fragen zum Umgang mit einem Haus oder einer Wohnung während der Scheidung.

Wem gehört das Haus im Falle einer Scheidung?

Das Grundbuch der Immobilie entscheidet, wer im Falle einer Scheidung Eigentümer des Hauses bleibt. Es gibt 3 Optionen:

  • Sie oder Ihr Partner haben die Immobilie als alleiniger Eigentümer in die Ehe mitgebracht. Derjenige bleibt auch nach der Scheidung alleiniger Eigentümer.
  • Sie oder Ihr Partner haben die Immobilie während der Ehe gekauft und stehen alleine im Grundbuch. Auch hier greift der Zugewinnausgleich. Dieser besagt, dass die gemeinsam erlebte Steigerung von Vermögen gleichmäßig unter beiden Parteien aufgeteilt werden muss.
  • Sie haben die Immobilie gemeinsam während der Ehe gekauft und stehen beide im Grundbuch. In diesem Fall gehört die Immobilie nach wie vor beiden Parteien.
Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?

Haben Sie sich mit Ihrem Ehepartner einvernehmlich auf den Verkauf der gemeinsamen Immobilie geeinigt, geht der Verkaufserlös zu gleichen Teilen an Sie und Ihren Partner. Gehört die Immobilie Ihnen oder Ihrem Partner alleine, besteht im Falle einer Wertsteigerung während der Ehe der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich. Das bedeutet: Ist der Zugewinn während der Ehe bei einem Partner höher als bei dem anderen, muss die Hälfte des Überschusses ausgeglichen werden.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für Verkauf oder Übertragung?

Zu welchem Zeitpunkt Sie Veränderungen in Bezug auf das gemeinsame Haus anstreben sollten, ist abhängig von dem, was mit der Immobilie geschehen soll. Haben Sie sich für einen Verkauf entschieden, ist der Zeitpunkt finanziell unerheblich – Sie können während des Trennungsjahres verkaufen, aber auch erst, nachdem die Scheidung rechtskräftig ist.

Was passiert mit dem Hauskredit?

Ist das Haus bei der Scheidung noch nicht abbezahlt, stellt sich die Frage, wie der Kredit weiterhin getilgt werden soll. Grundsätzlich ist der Partner, der den Kredit abgeschlossen hat, weiter zur Zahlung verpflichtet. Dabei ist es unerheblich, ob er noch im Haus wohnt oder ausgezogen ist. Hier gibt es jedoch die Möglichkeit, über Mietzahlungen oder den Unterhalt eine gemeinsame Lösung zu vereinbaren. Auch hier gilt: Versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden, um Kosten und Stress zu vermeiden.

Wer kann das Haus verkaufen?

Im Falle einer Trennung und gemeinsamen Eigentum können nur beide Partner gemeinsam entscheiden, ob das Haus verkauft werden soll.

Wie funktioniert die Wertermittlung der Immobilie?

Einer der wichtigsten Tipps für den Verkauf oder die Auszahlung eines Partners im Falle einer Scheidung ist die Zusammenarbeit mit einem neutralen und professionellen Immobiliengutachter. Dieser Gutachter wird zunächst gemeinsam mit Ihnen besprechen, welche Art von Gutachten für Ihre individuelle Situation benötigt wird. Geht es um einen einvernehmlichen Verkauf, reicht möglicherweise ein Kurzgutachten aus. Soll das Gutachten vor Gericht oder vor dem Finanzamt Bestand haben, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten.

Für die Wertermittlung gibt es allgemeingültige Kriterien wie zum Beispiel Größe, Zustand oder Ausstattung der Immobilie, anhand derer die Bewertung durchgeführt wird. Als zusätzliche Grundlage dient eine Besichtigung des Hauses vor Ort.

Zurück zur Ratgeber-Übersicht